Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen, gives der en unik mulighed for at koble familieindkomsterne sammen med danskernes valg af boligform og boligernes værdier. Det har vi set nærmere på og også sammenlignet med situationen i 2004, hvor boligprisopturen var i sin tidlige fase, samt på toppen af boligbølgen i 2007. Analysen er vedhæftet og konklusionerne er som følger:
- Der er en tydelig sammenhæng mellem indkomst og boligform. Desto højere indkomst desto større sandsynlighed for at man bor i ejerbolig. Har man en familieindkomst på 400-500.000 kroner er der nogenlunde fifty-fifty fordeling mellem ejerbolig og lejebolig.
- Zoomer vi ind på ejerboligerne og sammenligner med boligejernes indkomster, viser det sig, at huspriserne gennemsnitligt set er i omegnen af 2,3 gange højere end indkomsten. Det er et fornuftigt leje set i forhold til de gængse tommelfingerregler, man typisk anvender ved køb af ejerbolig. De løber ofte op mellem en faktor 2,5-3,5 alt afhængig af indkomst.
- Ikke overraskende viser det sig, at gabet mellem boligpris og indkomst er stigende med indkomsten. Det skal ses i lyset af, at de faste udgifter typisk vil fylde en mindre og mindre andel af ens samlede budget ved stigende indkomst, og derved er der plads til, at boligbudgettet kan optage en større andel.
- Vi ser, at gabet mellem indkomster og boligpris er større på markedet for ejerlejligheder i forhold til parcelhuse. Det afspejler, at den såkaldte gearing – altså forholdet mellem gæld og indkomst – typisk er større på markedet for ejerlejligheder, og det er en vigtig forklaring på, at ejerlejligheder historisk set har svinget mere i pris end parcelhuse.
- Forholdet mellem huspriser og indkomster er nu nogenlunde tilbage på 2004-niveauet og dermed markant lavere end i 2007. Dengang lå den gennemsnitlige huspris 3,1 gange højere end indkomsten og mellem en faktor 4-4,8, når vi snakkede huspriser mellem 2,5-5 mio. kroner. Det understreger det mismatch, der opstod mellem boligpriser og indkomster, og gjorde det mere end svært for førstegangskøberne at få fodfæste på boligmarkedet.
- Samlet set vidner tallene om en fornuftig overensstemmelse mellem danskernes indkomster og værdien af deres bolig – både set i forhold til toppen af boligbølgen i 2006/2007 men også i forhold til de gængse tommelfingerregler ved boligkøb. Denne konklusion understøttes i øvrigt af andre tilgange til prisniveauerne på boligmarkedet. Således viser både Nationalbanken og regeringens boligprismodeller, at huspriserne ikke synes at være overvurderet i en langsigtet sammenhæng.
Læs hele analysen
