Vi har i en ny analyse set nærmere på rentefølsomheden og lånefordelingen på parcelhusmarkedet versus ejerlejlighedsmarkedet samt København versus Aarhus, når vi zoomer ind på markedet for ejerlejligheder. Konklusionerne er som følger:
- Priserne på ejerlejligheder er som bekendt steget væsentligt mere end på resten af boligmarkedet gennem de senere år. Der er flere faktorer bag denne udvikling. Her tænkes især på den demografiske udvikling, den regionale økonomiske udvikling samt en højere grad af rentefølsomhed.
- Den højere grad af rentefølsomhed skyldes blandt andet, at der typisk er flere førstegangskøbere på markedet for ejerlejligheder, der er relativt høje kvadratmeterpriser og gearingen – forholdet mellem indkomst og gæld – er ofte højere end på parcelhusmarkedet. En anden ofte fremført hypotese om rentefølsomheden er, at der oftere anvendes realkreditlån med variabel rente og afdragsfrihed på markedet for ejerlejligheder. Denne hypotese har vi set nærmere på med udgangspunkt i vores egne udlånsdata.
- Her bekræftes det, at der netop er en større udbredelse af variabel rente og afdragsfrihed på markedet for ejerlejligheder. Eksempelvis udgør fastforrentede lån og lån med renteloft i omegnen af 40 % på markedet for parcelhuse, mens andelen er godt 33 % på markedet for ejerlejligheder. Ser vi på afdragsfrihed, er andelen 48,8 % for parcelhuse og 54,3 % af udlånet til ejerlejligheder. Det bidrager alt andet lige til, at renteændringer i højere grad slår igennem på markedet for ejerlejligheder frem for parcelhuse.
- Der er også store forskelle i prisudsvingene inden for selve markedet for ejerlejligheder. Priserne har historisk set svinget en del mere i København i forhold til Aarhus. Her viser det sig, at lånefordelingen ikke bidrager til en forklaring af dette fænomen. Lånefordelingen er relativ ens på markedet for ejerlejligheder i København og Aarhus – om noget er der en marginal større udbredelse af lån med kort variabel rente og afdragsfrihed i Aarhus.
- De dyrere priser på ejerlejligheder i København i forhold til Aarhus er dog uden tvivl en vigtig forklaring på en relativt højere rentefølsomhed i København. Den gennemsnitlige lånestørrelse i realkreditten er i henhold til vores udlånstal godt 25 % højere i København end i Aarhus. Forskellen er endnu mere tydelig, når man ser på de boligejere, der har optaget de største realkreditlån.
- Ejerlejlighedsmarkedet i København er dog ikke mere belånt end i Aarhus, når man holder lånestørrelsen op imod ejendomsværdien. Den såkaldte gennemsnitlige belåningsgrad er begge steder i omegnen af 65 %.
Læs hele analysen
