Vi har i en ny præsentation set nærmere på de mange underliggende nøgletal for det københavnske marked for ejerlejligheder. Dette marked tiltrækker sig i sagens natur stor interesse for tiden efter en del år i overhalingsbanen og en tydelig prisopbremsning over de seneste måneder. Det har sat gang i diskussionerne omkring, hvorvidt vi står over for en periode med mærkbare prisfald på markedet, eller om vi er på vej mod en mere blød landing. For de interesserede giver præsentationen et overblik over den aktuelle helbredssituation på markedet for ejerlejligheder i København.
Der er to oplagte forklaringer på den mere afdæmpede prisudvikling gennem de seneste måneder. For det første er priserne efterhånden kommet højt op, og boligbyrden på det københavnske marked for ejerlejligheder befinder sig nu i den dyre ende i en historisk kontekst. Det vil før eller siden medvirke til, at flere trækker sig fra markedet og søger mod andre og billigere områder. For det andet har de nye retningslinjer for husstande med høj gæld været en bremse på prisudviklingen. De nye regler betyder ikke, at det er blevet sværere at købe bolig. I stedet betyder de, at flere potentielle boligkøbere ikke længere har adgang til kort variabel rente og afdragsfrihed grundet høj gældsætning – og dermed mærker de i højere grad de høje boligpriser på egen økonomi, hvis de vælger at gennemføre boligkøbet. Det koster i øjeblikket blot 1.655 kroner om måneden efter skat at låne 3 mio. kroner med FlexKort® og afdragsfrihed, mens ydelsen er 5.275 kroner med et afdragsfrit fastforrentet lån, som er muligt at hjemtage ved en høj gældsætning. Reglerne har uden tvivl haft en adfærdseffekt, hvor nogle i sidste ende har afholdt sig fra at købe boligen – eller i hvert fald er blevet mindre villige til at byde prisen op.
I skrivende stund ser vi ikke den seneste tids prisopbremsning indvarsle en længere periode med prisfald på det københavnske marked for ejerlejligheder. I stedet venter vi, at priserne i den kommende tid vil bevæge sig nogenlunde sidelæns, hvor enkelte måneder kan byde på prisfald, mens andre måneder kan se stigende priser. Vi ser stadigvæk, at den generelt gunstige udvikling i dansk økonomi med stigende beskæftigelse og indkomster samt rekordlave renter holde hånden under det københavnske marked for ejerlejligheder. Ligeledes viser vores præsentation også, at de mange indikatorer for det københavnske marked for ejerlejligheder stadig ser fornuftige ud – både i forhold til aktivitet, udbud, lagersituation, salgspriser og prisnedslag. Når det er sagt indikerer de mange indikatorer dog et marked, der samlet set er gået ned i gear.
Skulle priserne mod vores forventning sætte sig med 5-10 % over det kommende års tid, er det dog heller ikke noget, der bør true hverken dansk økonomi eller sætte det brede boligmarked i bakgear. Det københavnske marked for ejerlejligheder udgør således en meget lille andel af det samlede ejerboligmarked – under 5 % - og et evt. prisfald på 10 % vil blot spole tiden tilbage til prisniveauet i februar 2017. Dermed vil der for langt hovedparten af ejerne af københavnske ejerlejligheder blot være tale om en reduktion af de ellers kraftige friværdistigninger over de seneste år. Aktuelt set er priserne på københavnske ejerlejligheder steget med 82,5 % siden slutningen af 2011. Det svarer til en værdistigning på godt 1,6 mio. kroner for en ejerlejlighed på 85 kvadratmeter.
Se præsentationen
