Erhvervsejendomsmarkedet har været gennem nogle gode år med stigende priser og høj aktivitet godt hjulpet på vej af gunstige konjunkturer, lave renter, masser af likviditet i det finansielle system og jagt på afkast blandt investorerne. De primære trusler mod ejendomsmarkedet er i øjeblikket en afmatning i de økonomiske konjunkturer, en ændring i risikopræmierne blandt investorerne eller en stigning i renterne.
I den seneste tid er de danske realkreditrenter faldet til historisk lave niveauer, og meldingerne fra centralbankerne tyder ikke på, at de lave renters tid lakker mod enden lige foreløbigt. Den europæiske centralbank har for nyligt meldt ud, at en første renteforhøjelse i hvert fald ikke kommer på tale i 2019. Ikke desto mindre spiller renteudviklingen en vigtig rolle i forhold til prisdannelsen på ejendomsmarkedet, og det er vigtigt, at man som investor trods alt forholder sig til risikoen for stigende renter før eller siden. Især også set i lyset af de lave afkastkrav og derigennem endnu højere prisfølsomhed på ejendomsporteføljen i tilfælde af renteændringer. I denne analyse ser vi lidt nærmere på sammenhængen mellem renter og afkastkrav. Analysen er vedhæftet og de primære konklusioner er som følger:
- Trods historisk lave afkastkrav fremstår erhvervsejendomsmarkedet i langt bedre helbredstilstand sammenlignet med tiden før finanskrisen. Afkastkravene er således faldet væsentligt mindre end den risikofrie rente over de seneste år. Sammenligner vi med en ti-årig dansk statsobligationsrente, er risikopræmien ved at investere i ejendomme på et relativt højt niveau i en historisk kontekst.
- Det ændrer dog ikke ved, at renteændringer vil spille en betydelig rolle for prissætningen på ejendomsmarkedet. Især for ejendomme i de største byer og med primær beliggenhed. Jo lavere afkastkrav i udgangspunktet desto større rentefølsomhed vil investor have. Denne rentefølsomhed kan man som investor overveje at inddrage i sin finansieringsprofil, og derigennem mindske sin renteeksponering.
- Renten er dog langt fra den eneste faktor, der spiller ind på afkastkravet, og ændringer i renten vil heller ikke nødvendigvis slå igennem én-til-én på afkastkravet. Med en simpel model, der blandt andet inddrager de økonomiske konjunkturer, er vi i stand til at forklare langt hovedparten af udsvingene i afkastkravet siden 2003.
- Polariseringstendenserne gør sig ikke kun gældende på boligmarkedet – også på erhvervsejendomsmarkedet gør det sig gældende. Selv om der i sagens natur er forskelle, gør mange af de samme mekanismer sig gældende på både bolig- og erhvervsejendomsmarkedet. Vi ser da heller ikke de store forskelle i prisudsvingene over de seneste cirka 20 år.
Læs hele analysen
