Vi har i en ny analyse set nærmere på den demografiske udvikling i landets store byer og byggeaktiviteten. Analysen er vedhæftet og konklusionerne er som følger:
- Danskerne søger fortsat mod de store byer, men urbaniseringstempoet synes at være gået en anelse ned i gear gennem 2019 og ind i 2020. København har ”kun” oplevet en stigning i indbyggerantallet på omtrent 7.000 indbyggere over det seneste år, hvor vi tidligere så stigningstakter på mere end 10.000 personer om året. Det er det laveste niveau siden 2008.
- Nedgangen kan især tilskrives, at der netto er færre, der flytter fra udlandet til København end tidligere. Samme tendens ses også i Aarhus, Aalborg og Odense.
- Selv om der længe har været fokus på de høje boligpriser i København som en begrænsende faktor i forhold til indenlandske flytninger, er det ikke en forklaring på den seneste tids lavere befolkningsvækst. Allerede tilbage i slutningen af 2015 så vi flere indenlandske flytninger fra København end til København – og niveauet har været nogenlunde stabilt siden da.
- Den seneste befolkningsfremskrivning venter, at urbaniseringstendenserne vil fortsætte over de kommende årtier – og særlig stor ventes søgningen at være mod København og Aarhus. Corona-krisen kan måske betyde, at tempoet i den globale urbaniseringstrend vil blive mindre end tidligere ventet, men umiddelbart bremses den næppe set med vores øjne.
- Der er blevet bygget meget gennem de senere år, men med udsigt til en fortsat befolkningsvækst i de store byer, er der behov for tilførsel af yderligere boligkvadratmeter. Timingen er som altid svær, men det er værd at hæfte sig ved, at antallet af boligkvadratmeter pr. indbygger rent faktisk har været på skrump i København gennem de seneste ti år. Det indikerer, at der ikke er blevet bygget for meget.
- I Aalborg har der til gengæld været en kraftigere vækst end på landsplan i antallet af boligkvadratmeter pr. indbygger, og det er en oplagt forklaring på, hvorfor vi ser relativt høje tomgangsprocenter på markedet for boligudlejning, mens priserne på ejerlejligheder har været under pres over de senere år.
- Helt generelt er det vigtigt, at man sikrer et godt match mellem de boligkvadratmeter, der kommer til markedet og de kvadratmeter, der efterspørges. Det er derfor også et vigtigt skridt i den rigtige retning, at Københavns Kommune i år har blødt op i deres kommuneplan, så der kan bygges flere små lejligheder. I hvert fald ser vi, at tomgangsprocenterne på små lejligheder er noget mindre end på større lejligheder – såvel i København som på landsplan.
- Den såkaldte byggebalance – udviklingen i forholdet mellem antallet af boligkvadratmeter og antallet af indbyggere – spiller en vigtig rolle for udviklingen i boligpriserne. En stor del af variationen i huspriserne på tværs af landets 98 kommuner kan således forklares af byggebalancen.
Læs hele analysen
