Renterne har de seneste måneder kun haft pil én vej, nemlig nedad. Det har resulteret i åbning af en stribe nye obligationer med nye rekordrenter – og senest er endnu en side blevet skrevet til historiebogen.
Den 30-årige 1,5 % obligation handles i øjeblikket tæt på kurs 100. Vi har derfor valgt at åbne en 30-årig 1 % obligation, således at denne er klar, såfremt renterne falder så meget, at tilbudsgivning i denne bliver aktuelt. Vi kan tidligst give tilbud på den nye 30-årige 1 % obligation fra uge 14.
Obligationen ventes at åbne i en kurs omkring 95. I første omgang forandrer dagens nyhed ikke det store for boligejerne. Så længe 1,5 % lånet med afdrag er åbent for tilbudsgivning, vil vi anbefale denne grundet fravær af risiko for indlåsningseffekt og tæt ved ingen kursrisiko.
Har du et 2,5 % lån? Så er det oplagt at overveje en konvertering til 1,5 % lån
Dagens reelle nyhed for boligejerne er i virkeligheden mere, at de senere dages rentefald nu inviterer det afdragsfrie 2,5 % lån med til konverteringsfesten. Indtil nu har den generelle anbefaling til 2,5 % med afdrag været, at casen for nedkonvertering er attraktiv og værd at overveje, men nu er det afdragsfrie lån kommet med i loopet.
Vælger man at omlægge sit afdragsfrie 2,5 % lån med en restløbetid på 26 år til et afdragsfrit 1,5 % lån, er der 500 kroner at spare hver måned efter skat på et lån på 1 mio. kroner, se tabel 2 nedenfor. Restgælden stiger med 41.000 kroner som følge af både et kurstab, da det nye lån optages til kurs 98, og udgifter som differencerenter og gebyr for omlægning. Uanset hvordan renterne måtte bevæge sig fremadrettet, så er man sikker på at have tjent konverteringen hjem efter ca. 6,5 år.
Er kursen på lånet uændret de kommende år, vil man dog være sikker på gevinst allerede efter 3 år – og skulle renterne stige, så er der store kursgevinster at hente hjem, og break-even horisonten vil således være endnu kortere. Stiger renten med 1 %-point, vil kursen på 1,5 % uden afdrag falde med ca. 12,5 kurspoint – forudsat at serien bliver likvid, og det er der endnu et stykke vej til. Aktuelt er den cirkulerende mængde i vores afdragsfrie 1,5 % obligation på en lille milliard – men nu hvor der er grønt lys for konverteringer fra 2,5 % lånet, forventes likviditeten indenfor nogle måneder at komme op på et niveau, hvor risiko for indlåsningseffekt ikke længere vil være stor. Indtil man når dette niveau – som tommelfingerregel over 5 mia. i cirkulerende mængde – skal man som låntager huske, at risiko for indlåsningseffekt er stor i den afdragsfrie 1,5 % obligation.
