Vi har i en ny analyse set nærmere på, hvordan det kan være, at der ikke har været mere gang i boligmarkedet, selv om vi hele tiden hører nyheder om, at det ikke har været billigere at købe bolig målt på førsteårsydelsen.
Det er gjort ved at inddrage danskernes boligprisforventninger, og derved ses der nærmere på den forventede førsteårsydelse med boligkøbernes øjne. Det giver anledning til et par interessante konklusioner:
- Vi har hørt det igen og igen. Det er blevet særdeles billigt at komme ind på boligmarkedet, når man ser på førsteårsydelsen ved boligkøb – også kaldet boligbyrden. Med F1-lån er boligbyrden på sit laveste niveau siden 1999, og med et fastforrentet lån er vi tilbage på niveauerne fra 2003/2004.
- Danskerne har imidlertid ikke været overbeviste om, at det har været billigt at købe bolig på trods af, hvad her-og-nu-beregningerne ellers har indikeret. Danskerne har således i vid udstrækning frygtet yderligere prisfald på boligmarkedet, hvilket kan sidestilles med en forventning om en højere førsteårsydelse ved boligkøb.
- Forsøger man at inddrage dette perspektiv ved hjælp af danskernes boligprisforventninger, viser det sig netop, at den forventede førsteårsydelse ved boligkøb har været kraftig stigende gennem 2011 og frem til og med 1. kvartal i år. Det giver dermed også en god forklaring på, hvorfor boligpriserne generelt har været under pres i store dele af 2011, og at vi har set en generel lav handelsaktivitet på trods af en på papiret lav boligbyrde og historisk lave renteniveauer.
- Selv om danskerne i andet kvartal fortsat ser prisfald forude på boligmarkedet, så har de smidt noget af pessimismen overbords. Det er alt andet lige godt nyt for boligmarkedet. Den forventede førsteårsydelse er således dykket markant i 2. kvartal, og danskerne synes med andre ord, at det er blevet noget billigere at købe bolig. Det kan måske være en af forklaringerne på, at vi på det seneste har set tegn på en begyndende prisstabilisering på boligmarkedet.
- Vi kommer imidlertid ikke udenom, at der er lidt malurt i bægeret. Ser vi på den underliggende udvikling i boligtilliden gennem andet kvartal, viser det sig, at boligpessimismen tog til igen i juni. Det skal formentlig ses i sammenhæng med uroen omkring den europæiske gældskrise og forslaget til skattereform, der i første omgang truede med at reducere rentefradragsretten yderligere.
- Med forslaget om lavere rentefradragsret pillet af bordet i den endelige skattereform og en politisk fredning af ejendomsværdiskatten frem mod 2020, ser vi gode muligheder for, at boligtilliden vil bedres over de kommende måneder. Vi fastholder derfor også vores forventning om, at boligpriserne vil stabilisere sig i løbet af 2. halvår i år.
- I et historisk perspektiv er det i øvrigt interessant at se på udviklingen i førsteårsydelsen gennem de gode år på boligmarkedet i 2005/2006. Her steg førsteårsydelsen markant, men samtidig indikerer beregningerne, at danskerne vurderede den forventede førsteårsydelse som historisk lav som følge af forventninger om store prisstigninger på boligmarkedet. Boligtilliden lå i disse år på niveauer, der i henhold til vores beregninger kan omsættes til noget, der minder om forventninger om prisstigninger på i omegnen af 20 % om året. Det indikerer nok engang et underliggende bobleelement på boligmarkedet på daværende tidspunkt.
Læs analysen: Endelig mener danskerne, det er blevet billigere at købe bolig (pdf)
