Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt, dyrt eller har et nogenlunde fornuftigt prisleje. Uenigheden mellem økonomer kan til tider være stor, og alene i 2012 hørte vi vurderinger af, at der er en negativ prisboble på boligmarkedet, til at boligpriserne stadig var overvurderet med i omegnen af 15 %. I den vedhæftede analyse prøver vi at belyse, hvad der er op og ned i alle disse diskussioner omkring det ”rette” ligevægtsniveau for boligpriserne, og forhåbentligt kan analysen på marginalen bidrage til et bedre fundament for disse diskussioner i fremtiden. Konklusionerne er som følger:
- Der er mange tilgange til at bestemme om boligpriserne er nogenlunde i balance eller ej. Vi har identificeret fem typiske tilgange til dette spørgsmål, som ofte anvendes i boligdebatterne. Man kan vurdere ud fra boligbyrden, fra økonometriske modeller, fra en Tobins Q sammenhæng – altså huspriser i forhold til byggeomkostninger, fra en historisk trend og endelig på omkostningsforholdet mellem at eje og leje en bolig.
- Det viser sig, at man nærmest kan få den konklusion frem, man gerne vil have alt efter hvilken tilgang, man som økonom sværger til. Det er heller ikke muligt at udpege hvad for en tilgang, som er den mest korrekte, da de alle har styrker og svagheder – nogle tilgange dog mere end andre.
- Det kan derfor heller ikke undre, at man til tider kan blive godt forvirret i den løbende boligdebat. Konklusionerne afhænger således af den tilgang, økonomen har ”lagt” ned over boligmarkedet og af økonomens ydmyghed over for de indbyggede svagheder, som den anvendte tilgang har.
- Prøver vi at summe sammen på baggrund af et helhedsbillede af de forskellige tilgange, så vurderer vi, at boligprisniveauet er nogenlunde i balance qua det aktuelt lave renteniveau. I samme åndedrag er det vigtigt at gøre opmærksom på, at huspriser i balance eller ej ikke nødvendigvis har indflydelse på den kortsigtede prisudvikling på boligmarkedet.
- Både de økonomiske vismænd og nationalbanken har tidligere fremhævet, at der er stor usikkerhed omkring fastlæggelsen af et ligevægtsniveau. Tidligere nationalbankdirektør Bodil Nyboe Andersen ramte lige på kornet tilbage i 2005 med udtalelsen: ”Bobler er vældig interessante for økonomer at analysere, men desværre viser erfaringen, at man hverken kan forudsige bobler eller konstatere dem, når de er der. Bobler er noget, man kan se bagefter”.
Læs hele analysen
