Realkredit Danmark har kigget nærmere på boligmarkedet nu og i 2012. Vores hovedkonklusioner er:
- Det går trægt på boligmarkedet i øjeblikket. Handelsaktiviteten befinder sig på lave niveauer, boligudbuddet har nået nye rekorder og boligpriserne er faldende. Selv i københavnsområdet synes prisopturen at være kommet til vejs ende.
- De usikre økonomiske tider er med til at lægge en dæmper på aktiviteten på boligmarkedet, men en anden vigtig forklaring er også, at udbudspriserne fortsat sættes for højt i forhold til de faktiske markedspriser. Det giver en vis træghed i markedet inden enderne mødes mellem køber og sælger.
- Modvinden på boligmarkedet kommer på trods af, at det i øjeblikket er historisk billigt at købe og eje et parcelhus over det meste af landet. Ligeledes peger vores modeller for boligmarkedet på, at huspriserne faktisk er nogenlunde i balance med de underliggende fundamentale faktorer. Det er helt i tråd med de beregninger Finansministeriet og Nationalbanken har vist med deres boligmodeller.
- Bobleelementet fra årene 2005-2007 synes altså forsvundet. Det er samlet set en god nyhed for boligmarkedet, og det er med til at fjerne noget af frygten for, at huspriserne over de kommende år kan stå foran en betydelig nedtur.
- Det dog vigtigt at notere sig, at huspriser i balance især er et resultat af de rekordlave renter. Ligeledes er det heller ikke nogen garanti for, at priserne ikke kan falde yderligere. For det første kan de underliggende faktorer ændre sig i negativ retning og for det andet så vi også under boligopturen, at priserne steg væsentligt mere end de fundamentale faktorer tilsagde. En lignende effekt i negativ retning kan udspille sig, og i den sammenhæng spiller psykologien på boligmarkedet en jokerrolle.
- Både teoretisk set og i praksis ved vi netop, at boligkøbernes psykologi kan indtage en afgørende rolle for prisudviklingen – det gælder både i opadgående og nedadgående retning.
- Med udsigt til fortsat stor økonomisk usikkerhed og intet endeligt nedadgående knæk på arbejdsløshedskurven, så vil boligmarkedet næppe komme op i et større gear gennem resten af 2011 og 2012. Vi venter derfor fortsat faldende huspriser over de kommende kvartaler og en tendens til stabilisering mod slutningen af 2012.
- Vores prognose indikerer, at huspriserne når ned på niveauerne fra sommeren 2005. Det er stadig mere end 60 % højere end ved indgangen til dette årtusind. Set i det lys har de seneste års modvind på boligmarkedet altså langt fra udslettet de store prisstigninger, vi gennem en længere årrække oplevede på boligmarkedet, og vi ser også fortsat, at friværdierne i de danske boliger er på nogle høje niveauer i en historisk kontekst. Alene den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus er på godt 700.000 kroner.
Læs RD Analyse (pdf)
