Der har de senere år været skrevet en del i medierne om gældstyngede andelsboligforeninger, hvilket kan give et indtryk af, at det er et generelt problem blandt andelsboligforeninger, at de har for høj gæld.
Vi har sat os for at se på, hvordan belåningen ser ud i de 2.768 andelsboligforeninger, der har lån hos Realkredit Danmark. Vi ser også på, om andelsboligforeningerne generelt set har udnyttet de lave renter de senere år til at optage tillægslån til eksempelvis nyt tag eller lignende, ligesom vi undersøger, hvordan afdragsprofilen hænger sammen med belåningsgraden.
Hovedkonklusionerne i vores analyse er:
- Andelsboligforeninger har generelt set en fornuftig belåning, idet den gennemsnitlige belåningsgrad er på 43 %. Til sammenligning er belåningsgraden noget højere på ejerboliger med godt 66 %. Set over hele vores portefølje af andelsboligforeninger har hele 95 % af foreningerne en belåningsgrad på maksimalt 100, mens de sidste 5 % har en højere gæld end ejendommens værdi. Der er dermed ikke noget, der tyder på, at det er et generelt problem, at andelsboligforeninger har en gæld, der er langt over ejendommens værdi.
- Afdragsfrihed er ikke nær så anvendt blandt andelsboligforeninger som på ejerboligmarkedet, hvor godt halvdelen af alle lån er med afdragsfrihed. 37 % af vores udlån til andelsboligforeninger er således med afdragsfrihed, hvor det for 5 år siden toppede med 46 % af udlånet.
- Foreninger med de laveste belåninger afdrager mest på deres lån. Men er der snusfornuft i at gå efter at blive gældsfri, når man i stedet kan sikre de nuværende andelshavere en lav boligydelse her og nu ved at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet? Dertil kommer det faktum, at det for en potentiel køber vil være mere attraktivt at købe andelen billigere og hæfte for mere realkreditgæld via foreningen frem for egen dyr bankgæld. Med andre ord giver det god mening for mange foreninger at få talt deres økonomiske præferencer igennem og genoverveje sammensætningen af deres lån.
- Indenfor de seneste 12 måneder har over 17 % af andelsboligforeningerne optaget nye lån hos Realkredit Danmark – som hovedregel et fastforrentet lån. I halvdelen af tilfældene er der tale om konvertering af et eksisterende lån, mens der i 44 % af tilfældene er tale om tillægslån. Efter optagelse af det nye lån har disse foreninger i gennemsnit en LTV på 49 %. Det tyder altså på, at det i høj grad er foreninger, der før havde en relativt lav belåningsgrad, som har valgt at udnytte de aktuelt lave renter til at optage tillægslån.
Læs hele analysen
