Hver gang en ny obligation bliver åbnet og tilbudt vores låntagere, dukker den samme advarsel op: Pas på indlåsningseffekt! For mange synes denne advarsel måske ligegyldigt, for vi har jo ikke oplevet nogen indlåsningseffekt i mange år. Eller har vi?
I denne analyse ser vi på, hvad de økonomiske konsekvenser er for låntager af indlåsningseffekter på realkreditobligationer. Skal man tage advarslerne om indlåsningseffekter seriøst, eller har det så lidt betydning for det endelige boligregnskab, at man kan se bort fra advarslerne? Problematikken omkring indlåsningseffekter blev særlig aktuel igen i starten af december, hvor realkreditinstitutterne åbnede en 30-årig 1,5 % obligation for at imødekomme det rentefald, der skubbede kursen på den 30-årige 2 % obligation med afdrag over kurs 100 i en periode.
Hovedkonklusionerne i vores analyse er:
- For mange er argumentet for valget af et fastforrentet lån, at de ønsker at beskytte deres friværdi ved rentestigninger. Denne beskyttelse kan i værste tilfælde gå fuldstændig tabt, hvis de udstedte obligationer ligger på en eller få investorers hænder, hvorved mismatch imellem udbud og efterspørgsel på obligationerne kan resultere i en højere kurs, end hvad låntager havde forventet at indfri sit lån til.
- Den nye 30-årige 1,5 % obligation og en række andre obligationer har risiko for at opleve indlåsningseffekter, når låntagerne gerne vil indfri deres lån, hvis ikke der kommer tilstrækkelig likviditet i obligationerne – eller hvis likviditeten udvandes over tid pga. løbende indfrielser eller en konverteringsbølge.
- Indlåsningseffekter kan koste titusinder af kroner på et lån på 1 mio. kroner og forringe en evt. konverteringscase for en kunde, der ønsker at omlægge sit lån.
- Da renterne de senere år er faldet, er indlåsning endnu ikke blevet aktuel på den stribe af fastforrentede obligationer, der er blevet åbnet for at imødegå de lavere renter. Men når renterne for alvor begynder at stige, kan indlåsningseffekten blive reel for mange låntagere med lån i obligationer med lav eller middel likviditet.
- Indlåsningsrisikoen er årsagen til, at vi anbefaler 2 % 2050 med afdrag frem for 1,5 % 2050 – også selvom 1,5 % lånet er marginalt billigere for låntager her og nu.
- Ældre obligationer som RD Cibor6® Extra og RenteDyk®, som begge blev tilbudt i årene 2007/2008 - og hvor der på begge ikke er en indbygget option på indfrielse til maksimalt kurs 100 som på de fastforrentede lån – ses der i øjeblikket indlåsningseffekter. Konsekvensen heraf er, at en låntager med en restgæld på 1 mio. kroner, som ønsker at indfri sit lån, skal tilbagebetale 10.000-30.000 kroner mere end restgælden.
Læs hele analysen
