Vi har i en ny analyse set nærmere på befolkningsudviklingen og byggeaktiviteten.
Analysens konklusioner er som følger:
- Byggeaktiviteten er skudt godt i vejret i særligt københavnsområdet, og det har givet anledning til bekymringer om, hvorvidt et stigende boligudbud kan tippe balancen på det københavnske boligmarked i negativ retning over de kommende år.
- I første omgang er det dog værd at glæde sig over, at udbudsmekanismen trods alt fungerer, hvilket over tid er med til at dæmpe det opadgående prispres. En betydelig udfordring er dog, at udbudsmekanismen reagerer trægt på efterspørgslen. Det betyder også, at boligpriserne kan ”overshoote” i en periode, før udbuddet tilpasser sig på den længere bane og med efterfølgende risiko for en korrektion af priserne.
- Den træge udbudsmekanisme i københavnsområdet understreges, hvis vi ser nærmere på udviklingen i antallet af boligkvadratmeter holdt op imod indbyggerantallet. I København by er der aktuelt 42 kvadratmeter bolig pr. indbygger - tilbage i 2011, da boligmarkedet bundede, var der 44,6 kvadratmeter bolig til rådighed pr. indbygger. Boligarealet pr. indbygger er altså i perioden skrumpet med 5,9 %. Det på trods af en relativ høj tilførsel af nye boligkvadratmeter sammenlignet med landsgennemsnittet.
- Udviklingen i København by står i skarp kontrast til resten af landet. På landsplan er antallet af kvadratmeter pr. indbygger vokset med 0,7 % gennem perioden til nu 57,3 kvadratmeter pr. indbygger. Byggebalancen har ligeledes været noget bedre i store byer som Aarhus, Odense og Aalborg sammenlignet med København.
- Disse markante forskelle er en vigtig forklaring på de generelt kraftigere prisstigninger på det københavnske boligmarked sammenlignet med eksempelvis Aarhus og Odense. Forholdet mellem boligudbuddet – målt i antallet af kvadratmeter - og den demografiske udvikling er faktisk i stand til at forklare en stor del af prisvariationen på tværs af landets kommuner gennem de senere år.
- Tilførslen af nye boligkvadratmeter vil i sig selv være med til at dæmpe et opadgående prispres på boligmarkedet. Effekten vil dog alt andet lige være større desto mere tilførslen af kvadratmeter også matcher de boliger, der generelt efterspørges.
- I København synes der at være tilført for få boligkvadratmeter i lejligheder af mindre størrelser over de senere år. I hvert fald er priserne på ejerlejligheder under 60 kvadratmeter steget markant mere end større ejerlejligheder siden 2011. Prisfremgangen har været på 90 % mod 65 % på ejerlejligheder større end 90 kvadratmeter.
Læs hele analysen
