Det danske kommercielle retail marked har længe været underlagt effekterne af øget online handel og et skift i forbrugeradfærd. Nye tal fra Realkredit Danmark viser tegn på, at denne effekt har bidt sig fast i landets mest attraktive adresser, herunder Strøget i København. Det store spørgsmål er derfor, hvad det har af betydning for retail-landskabet på kort og mellem sigt, og om der stadig er værdi at finde i retail.
Vores tal peger på, at retail-segmentet, både i og udenfor landets største byer, stadig er relevant set med investors øjne. Samt at prime-segmentet formentlig vil se fortsat nedadrettet pres på afkastkravet. I perioden 2008-2015 er antallet af butikker på landsplan faldet med 12 procent. Vores analyse viser, at for at kunne navigere sikkert gennem omvæltningerne inden for retail, kræver det et kendskab til ”retail-evolutionens” vindere og tabere.
- Fysiske butikker tjener et højere formål end blot et sted, man køber sin vare. De skal blandt andet agere showroom for internetshopperne, være reklamesøjle for mærket, og distributionshub for online bestillinger og returneringer. Disse ændringer, som er drevet af den måde vi shopper på, former de danske gågader.
- Som eksempel herpå er den fysiske tomgang i prime segmentet i indre København fordoblet fra 8 % til 16% på bare 12 mdr. En stor del af forklaringen skal findes i at kæderne i højere grad flytter deres lager online og i stedet agerer showroom for deres online udbud. Derfor efterspørger de mindre butikker.
- Det er langt fra tilfældet at de danske gågader udenfor København og Århus ligger øde hen. Tomgangen på landsplan har ligget næsten urokkeligt omkring 7% siden 2016, hvilket bekræfter os i vores syn på, at landets mellemstore shopping destinationer stadig indeholder attraktive investeringsmuligheder.
- Særligt to forretningsmodeller står til at overleve retail-evolutionen i regionerne, og bør derfor indgå i ens overvejelse af butikslejer. Det drejer sig om en oplevelses og kundenær specialist, samt en priskonkurrerende og online-orienteret gigant.
- Afkastkravet ved en attraktiv beliggenhed er faldet 45 basispoint over 12 måneder i Indre København. Vi vurderer, at vi fortsat vil se et nedadrettet pres på afkastkravet på retail-butikker med prime beliggenhed i København. Det vil være drevet af en lempelig pengepolitik, et historisk bredt spænd i afkastkravet mellem prime retail og alternative investeringsaktiver, samt en stigende global allokering af kapital imod kommercielle ejendomme.
Læs hele analysen
