Markedet for erhvervsejendomme har traditionelt lidt under manglende gennemsigtighed sammenlignet med eksempelvis det private boligmarked. Det skyldes i høj grad mangel på adgang til data, der løbende giver indblik i den underliggende markedsudvikling samt relativt få og ofte diversificerede handler. Over de senere år er gennemsigtigheden dog blevet bedret noget, da flere erhvervsmæglere har arbejdet med datasiden og også har givet adgang til brug af disse data.
Også i Realkredit Danmark har vi gennem et stykke tid arbejdet med at få aktiveret de mange data fra erhvervsejendomsmarkedet, som løbende registreres hos os i forbindelse med blandt andet ejendomstransaktioner, LTV-overvågninger og låneaktiviteter. Samlet set har vi data til analysebrug på små 50.000 erhvervsvurderinger fra 4. kvartal 2015 og frem. Nogle af ejendommene kan dog indgå flere gange i datamaterialet, hvis en ejendom eksempelvis er blevet handlet og der senere er blevet optaget nyt lån i ejendommen.
Den store mængde data gør, at vi har mulighed for at give et bedre indblik i udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet. I denne analyse har vi i første omgang set nærmere på udviklingen på markedet for boligudlejningsejendomme. De primære konklusioner er som følger:
Gode makroøkonomiske forhold og stor investorinteresse har medvirket til at presse afkastkravet ned på boligudlejningsejendomme over de senere år. Afkastkravet er i omegnen af 5 % på landsplan, 3,6 % i Aarhus og 3,4 % i København og Frederiksberg.
Sammenlignet med at en 10-årig dansk statsrente aktuelt er i svagt negativt terræn, synes de historisk lave afkastkrav knapt så alarmerende – og markedet er i langt bedre helbredstilstand sammenlignet med tiden før finanskrisen.
Der synes at være en tendens til, at ”dyre” udlejningsejendomme handles med et ekstra fradrag i afkastkravet sammenlignet med ”billige” udlejningsejendomme. Det kan være en indikation på, at de mere pengestærke investorer først for alvor kommer på banen, når der er en vis ”kritisk” masse at investere i – ellers bliver det lidt for besværligt at administrere for mange små enheder.
Det er værd at bide mærke i, at afkastkravet i København og Frederiksberg samt Aarhus har bevæget sig omtrent sidelæns gennem 2018 og frem. Tilsvarende ses også en stagnerende tendens på lejepriserne i de dyreste segmenter af markedet. Et stigende udbud af lejeboliger fra høj byggeaktivitet gennem de senere år og svaghedstegnene på markedet for ejerlejligheder synes at sætte sine spor på markedet for boligudlejningsejendomme.
Med udsigt til stadig lave renter og et fortsat opsving i dansk økonomi ser vi ikke tegn på et større pres op på afkastkravet på boligudlejningsmarkedet over det kommende år.
Læs hele analysen
