Corona-krisen har sendt både den globale og den danske økonomi i recession. Stigende arbejdsløshed og mindre optimisme omkring økonomien rammer også negativt ind på andelsboligmarkedet. I denne analyse ser vi nærmere på andelsboligforeningernes gældsætning og foreningernes lånevalg for at se, hvor godt de er rustet til modvind i økonomien. Analysen er vedhæftet og konklusionerne er som følger:
- Udbuddet af andelsboliger til salg hos ejendomsmæglerne har været stigende på det seneste. Det kan være en indikation på tiltagende usikkerhed på andelsboligmarkedet, men udbuddet er dog stadig lavt i en historisk kontekst, og mange andelsboliger sælger stadigvæk sig selv. Det skal ses i lyset af, at man i en overordnet betragtning ofte kan få mere bolig for pengene på andelsboligmarkedet sammenlignet med ejerboligmarkedet – i hvert fald i København.
- Andelsboligforeningernes gældsætning har været faldende gennem en årrække som en konsekvens af lavere afkastkrav på markedet for boligudlejningsejendomme. Det betyder helt automatisk højere værdiansættelse, og de stigende værdier er ikke blevet opvejet af øget gældsætning i foreningerne. Samlet set er den gennemsnitlige belåningsgrad i omegnen af 40 % ved udgangen af 2019 mod 45 % tilbage i 2015. Bundlinjen er dermed, at økonomien overordnet ser fornuftig ud på andelsboligmarkedet.
- Den typiske belåningsgrad i foreningerne er endda endnu lavere end førnævnte 40 %. Den såkaldte medianværdi er helt nede på 30 %. Der er dog også andelsboligforeninger med en relativ høj gældsætning. De 10 % foreninger med højest gældsætning har alle i dag en belåningsgrad på over 80 % LTV. Dermed har de en belåning over det maksimalt tilladte, når vi ser på realkreditbelåningen. Andelsboligejere i disse foreninger er i sagens natur ekstra udsatte, hvis værdierne på andelsboligmarkedet sætter sig i den kommende tid.
- Andelsboligforeningerne er blevet langt mere konservative i lånevalget gennem de senere år, hvilket øger deres modstandsdygtighed over for evt. stigende renter. Fastforrentede lån har vundet hastigt frem og udgør i dag omkring 62 % af vores udlån til andelsboligforeningerne mod 30 % i 2009. Andelsboligforeningerne var i øvrigt meget aktive i 2019 i de historisk store konverteringsrunder, hvor mange fik lagt om til en lavere fast rente. Omtrent hver fjerde andelsboligforening benyttede muligheden for at optage tillægslån til forbedringer.
- Afdragsfrihed er på retræte og udgør ”kun” 30 % af udlånet mod 46 % tilbage på toppen i 2011. Ved løbende afdragsbetalinger beskytter foreningen sig bedre mod eventuelle prisfald på andelsboligmarkedet. Når det er sagt, bør foreningerne dog aktivt forholde sig til deres gældsætning. Det er langt fra entydigt, at det er en fordel for foreningen at være gældfri eller have en meget lav gældsætning.
Læs hele analysen
