Book møde
Beregn
Nyheder

10 spørgsmål og svar om boligøkonomi i en usikker tid

Skal jeg ændre på mit lån? Er det et dårligt tidspunkt at sælge min bolig? Kan det betale sig at energiforbedre? Der er mange spørgsmål, når renterne og usikkerheden stiger. Her svarer vores cheføkonomen på 10 højaktuelle spørgsmål om boligøkonomi. 

04 november - 2022

En usædvanlig situation på boligmarkedet

”Der er stor usikkerhed på boligmarkedet i øjeblikket: Hvor højt kommer inflationen op? Hvor længe bider den sig fast? Hvad betyder det i sidste ende for renterne? Og hvad med boligpriserne – falder de og i så fald hvor meget? Derfor er det forståeligt, at mange bliver i tvivl om, hvordan de er stillet og hvordan de skal agere i deres nuværende situation.” - Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom

10 spørgsmål til cheføkonomen

Hvad gør rentestigninger ved min økonomi?

Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge – og dermed også at købe bolig. Og når færre køber bolig, stiger priserne ikke i samme tempo som tidligere. Måske falder de ligefrem, hvis markedet går meget ned i gear.

  • Hvis du ejer en bolig, kan rentestigninger påvirke din økonomi på flere forskellige måder: 
  • Falder din bolig i værdi, bliver din friværdi mindre.
  • Har du lån med variabel rente, bliver det en tungere post i budgettet, når renterne stiger. 
  • Har du lån med fast rente, falder værdien af din gæld, og måske kan det give mening at omlægge dit lån med restgældsreduktion for øje. 
  • Planlægger du at optage et tillægslån i din boligs friværdi, vil det blive dyrere.

 

Der er dog langt fra renten alene, der spiller en rolle for boligmarkedet og prisudviklingen. Fx spiller beskæftigelsen, indkomsterne og den generelle markedspsykologi også ind. 

Hvad sker der med mit fastforrenterede lån?

Har du et lån med fast rente, forbliver din rente uændret. Hvis du er glad for dit lån, som det er, behøver du ikke at gøre noget.  

Når du har et fastforrentet lån, giver de stigende renter dog også mulighed for at indfri lånet og skære en del af din boliggæld væk. Når renterne stiger, falder kursen nemlig på obligationerne bag dit lån – og dermed kan du købe din gæld tilbage for mindre, end du skylder. 

Optager du herefter et nyt fastforrentet lån med en højere rente, kaldes det en opkonvertering, mens det er en skrå konvertering, hvis du lægger om fra fast til variabel rente. Det er ikke uden risiko at omlægge sit lån med restgældsreduktion for øje, og vi anbefaler altid, at du taler med en rådgiver.

Hvad sker der med mit variabelt forrentede lån?

Har du har variabel rente på dit realkreditlån, vil højere renter medføre en højere månedlig ydelse. Det vil dog først ske, når dit lån skal have fastsat en ny rente.  

Hvornår de stigende renter vil påvirke din økonomi, kommer altså an på, hvor længe du har bundet renten, og hvornår dit lån sidst fik ny rente. Der kan altså godt være nogle år til, hvis du fx har et F5-lån.

Læs mere her: FlexLån® og FlexLife® - skal du gøre noget, når renterne stiger?

Afdragsfrihed eller ej: Hvad betyder stigende renter?

Har du eksempelvis et variabelt forrentet lån på 1 mio. kroner, så bliver ydelsesstigningen større på lånet, hvis det er afdragsfrit, end hvis du betaler afdrag på lånet.

På et afdragsfrit lån slår renteændringer nemlig fuldt igennem på din månedlige ydelse, mens selve afdraget også vil blive påvirket, hvis du har et lån med afdrag. På sidstnævnte lån bliver dit afdrag på gælden mindre, når renten stiger – og det bevirker, at din samlede ydelse stiger mindre end på den afdragsfrie variant.

Betyder renten noget for mine skatteforhold?

Hvis du netop har fået ny rente på dit variabelt forrentede lån, er det en god ide at opdatere din forskudsopgørelse med det rigtige rentebeløb. En højere rente giver dig nemlig et højere rentefradrag og dermed flere penge på kontoen, når du får udbetalt din løn. Hvis du omvendt på et senere tidspunkt får en lavere rente, sikrer du dig mod et potentielt skattesmæk, når du senere modtager din årsopgørelse.

Hvad gør renterne ved lån til boligkøb?

Når realkreditrenterne stiger, bliver det dyrere at finansiere et boligkøb, og dermed kan en rentestigning påvirke, hvilke boliger du har råd til at købe. For nogle boligkøbere betyder det, at de må overveje at se efter en billigere bolig – det kan fx være en bolig med færre kvadratmeter eller en anden beliggenhed. 

Er det et dårligt tidspunkt at købe bolig nu?

Vi anbefaler aldrig, at du tager udgangspunkt i spekulationer om den fremtidige boligprisudvikling, når du overvejer at købe bolig. Fokusér i stedet på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem: 

  • En lang tidshorisont i ejerboligen mindsker risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue.
  • Er jeres tidshorisont under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe bolig, fordi det grundlæggende er dyrt at købe og sælge bolig. 
  • Sørg for, at I også har luft i budgettet, når boligen er købt, så I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter eller fald i jeres indtægter

 

Søg boliger, der matcher dit budget: Prøv Danske Banks boligværktøj

Er det et dårligt tidspunkt at sælge sin bolig?

Præcis som med boligkøb bør du undgå at spekulere i, hvordan priserne kommer til at udvikle sig på boligmarkedet i fremtiden. Det er typisk mere held end forstand, hvis det lykkes at koordinere køb og salg af bolig med markedets op- og nedture. Vores anbefaling er altid, at du lader dine planer og dit boligbehov bestemme, hvornår du sætter din bolig til salg.

Er energiforbedringer af min bolig en god ide?

Energiforbedringer af boligen kan give rigtig god mening, hvis du har en bolig med oplagte forbedringsmuligheder. Det kan i nogle tilfælde lette udgiftspresset fra de høje energipriser. Men meget afhænger af, hvor hurtigt omkostningerne til at energiforbedre kan tjene sig selv hjem igen via de penge, du løbende sparer på energien. I det hele taget anbefaler vi at tale med en energiekspert om mulighederne i din bolig, så du fokuserer på de mest effektive forbedringsmuligheder.

Læs også: Lån til energiforbedringer 

Hvad vil der ske med priserne på boligmarkedet?

Nationalbanken vurderer, at huspriserne vil falde med omkring 10 % fra nuværende niveau (oktober 2022) og frem mod udgangen af 2023. Dette gælder dog huspriserne på landsplan, og derfor kan nogle områder opleve større prisfald, mens andre vil være mindre påvirkede.

Det forventede prisfald lyder voldsomt, men det er værd at huske på, at mange boliger er steget kraftigt i pris de seneste år. Holder Nationalbankens prognose stik, vil vi stadig ligge omkring 10 % over prisniveauet fra før Covid-19, hvor boligmarkedet til stor overraskelse accelererede op i historisk høj fart. Dermed vil mange boligejere stå tilbage med en friværdi, der stadig er relativt høj. 

På grund af tidens store usikkerhed bør prognoser tages med et gran salt. Vi ved ikke, hvor højt inflationen kommer op, hvor meget den bider sig fast, eller hvor meget renterne vil stige.

Læs også: Boligsælgere slår mere af priserne 

Fik du svar på dit spørgsmål?

Vi vil meget gerne hjælpe dig, hvis du har spørgsmål, du ikke fik svar på her. Du er altid velkommen til at kontakte os og få et godt råd. Book et møde eller ring på 70 15 15 16