Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge – og dermed også at købe bolig. Og når færre køber bolig, stiger priserne ikke i samme tempo som tidligere. Måske falder de ligefrem, hvis markedet går meget ned i gear.

• Hvis du ejer en bolig, kan rentestigninger påvirke din økonomi på flere forskellige måder: 
• Falder din bolig i værdi, bliver din friværdi mindre.
• Har du lån med variabel rente, bliver det en tungere post i budgettet, når renterne stiger. 
• Har du lån med fast rente, falder værdien af din gæld, og måske kan det give mening at omlægge dit lån med restgældsreduktion for øje. 
• Planlægger du at optage et tillægslån i din boligs friværdi, vil det blive dyrere.

Der er dog langt fra renten alene, der spiller en rolle for boligmarkedet og prisudviklingen. Fx spiller beskæftigelsen, indkomsterne og den generelle markedspsykologi også ind. 

Har du et lån med fast rente, forbliver den uændret. Men kursværdien af dit lån vil falde, når renten stiger, og dermed kan du købe din gæld billigere tilbage, hvis du omlægger dit fastforrentede lån. Hvis du omlægger til et nyt fastforrentet lån med højere rente, kaldes det en opkonvertering – og hvis du omlægger fra fast rente til variabel rente, er det en såkaldt skrå konvertering. Det er ikke uden risiko, og vi anbefaler altid at tale med en rådgiver

Har du har variabel rente på dit realkreditlån, vil højere renter medføre en højere månedlig ydelse. Det vil dog først ske, når dit lån skal have fastsat en ny rente.  

Hvornår de stigende renter vil påvirke din økonomi, kommer altså an på, hvor længe du har bundet renten, og hvornår dit lån sidst fik ny rente. Der kan altså godt være nogle år til, hvis du fx har et F5-lån.

Læs mere her: FlexLån® og FlexLife® - skal du gøre noget, når renterne stiger?

Har du eksempelvis et variabelt forrentet lån på 1 mio. kroner, så bliver ydelsesstigningen større på lånet, hvis det er afdragsfrit, end hvis du betaler afdrag på lånet.

På et afdragsfrit lån slår renteændringer nemlig fuldt igennem på din månedlige ydelse, mens selve afdraget også vil blive påvirket, hvis du har et lån med afdrag. På sidstnævnte lån bliver dit afdrag på gælden mindre, når renten stiger – og det bevirker, at din samlede ydelse stiger mindre end på den afdragsfrie variant.

Vi anbefaler aldrig, at du tager udgangspunkt i spekulationer om den fremtidige boligprisudvikling, når du overvejer at købe bolig. Fokusér i stedet på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem: 

• En lang tidshorisont i ejerboligen mindsker risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue.
• Er jeres tidshorisont under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe bolig, fordi det grundlæggende er dyrt at købe og sælge bolig. 
• Sørg for, at I også har luft i budgettet, når boligen er købt, så I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter eller fald i jeres indtægter

Søg boliger, der matcher dit budget: Prøv Danske Banks boligværktøj

Energiforbedringer af boligen kan give rigtig god mening, hvis du har en bolig med oplagte forbedringsmuligheder. Det kan i nogle tilfælde lette udgiftspresset fra de høje energipriser. Men meget afhænger af, hvor hurtigt omkostningerne til at energiforbedre kan tjene sig selv hjem igen via de penge, du løbende sparer på energien. I det hele taget anbefaler vi at tale med en energiekspert om mulighederne i din bolig, så du fokuserer på de mest effektive forbedringsmuligheder.

Læs også: Lån til energiforbedringer 

Vi forventer et fald i huspriserne på mellem 10 og 20 % fra toppen i 2022 og frem mod udgangen af 2023. Dette gælder dog huspriserne på landsplan, og derfor kan nogle områder opleve større prisfald end dette, og nogle vil være mindre påvirkede.

Et sådan prisfald kan lyde voldsomt, men her er det værd at huske på, at vi har haft en lang og usædvanlig stærk periode for boligmarkedet med kraftige prisstigninger. Holder prognosen stik, vil vi stadig være i omegnen af 10 % over prisniveauet fra før Covid-19, hvor boligmarkedet til stor overraskelse accelererede op i historisk høj fart. Med andre ord vil mange boligejere trods et formentligt betydeligt prisfald på boligmarkedet forude stå tilbage med en stadig meget høj friværdi. 

Prognoser bør dog altid tages med et gran salt – især i usikre tider. Vi ved endnu ikke, hvor længe inflationen bider sig fast, og hvor højt renterne i sidste ende kommer op.

Læs også: Boligsælgere slår mere af priserne