Den nye boligskattereform blev skudt i gang nytårsaften, og med den fulgte både nye grundværdier, skattesatser og en masse overgangsordninger. Men hvad betyder det konkret for dig, der bor i andelsbolig. Det kan du blive klogere på her.
Når du bor i andelsbolig, betaler du ikke boligskat som i en ejerbolig. Alligevel har boligskatten betydning for din privatøkonomi som andelshaver, for din andelsboligforening betaler nemlig grundskyld af den ejendom, som foreningen ejer. Og netop her bliver boligskattereformen aktuel for dig, som bor i andelsbolig.
I en ny analyse fra Realkredit Danmark stiller chefanalytiker, Nicolas Norby, skarpt på den konkrete betydning for andelshavere, og hans overordnede konklusion lyder:
”For de fleste andelsboligejere er de samlede konsekvenser af boligskattereformen beskedne. Og for de andelsboligforeninger, som bliver hårdest ramt på grund af stigende grundværdier, går der trods alt en årrække, før stigningerne er fuldt indfaset,” siger han og fortsætter:
”Det ændrer dog ikke på, at de fleste andelsboligejere vil opleve, at boligydelsen stiger.”
Nye grundværdier og skattesatser
Beskatningen i andelsboligforeninger består af den såkaldte grundskyld, der beregnes som en promille (også kaldet grundskyldspromillen) af den offentlige grundværdi – altså hvor meget grunden er vurderet til i ubebygget stand. Det er der ifølge Nicolas Norby som sådan ikke noget nyt i.
”Det nye er, at skattereformen medfører, at både de offentlige grundværdier og skattesatser afviger væsentligt fra skatteåret 2023. Dog skal en række overgangsordninger lette overgangen til det nye boligskattesystem, og derfor vil hverken boligejere eller andelshavere mærke effekten af den nye boligskattereform med det samme”, siger Nicolas Norby.
Han oplyser, at Skattestyrelsen er opmærksom på, at der en vis usikkerhed forbundet med fastsættelsen af grundværdier, og derfor beregnes grundskylden også 20 % lavere end den offentlige grundværdi.
Grundskylden vil stige over mange år
Nicolas Norby peger imidlertid på, at andelsboligforeninger, der skal betale mere i grundskyld, ikke bliver ramt af den fulde skattestigning med det samme:
”Stigningen i grundskylden må maksimalt udgøre 2,8 % af foregående års grundskyld og 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld i 2024. Men ændringen i stigningsbegrænsningen, som træder i kraft i 2025, betyder også, at andelsboligforeningens samlede boligbeskatning kan stige væsentligt mere end 4,75 % end det foregående års grundskyld”, siger Nicolas Norby og tilføjer:
”For de andelsboligforeninger, hvor grundværdien er steget betragteligt, kan det altså tage mange år, før stigningen ophører”.
Stor forskel på, hvordan de enkelte andelsboligforeninger rammes
Analysen fra Realkredit Danmark viser netop store forskelle på andelsboligforeningerne, og nogle kan se frem til mærkbare stigninger i grundskylden og dermed også i boligafgiften.
”Analysens stikprøver fra 24 tilfældige andelsboligforeninger i Københavns kommune viser, at andelsboligforeningens boligydelser vil ligge i et bredt spænd med fra stigninger på 10.000 kr. til fald på omkring 5.000 kr. for andelsboliger på 100 m2, når boligskattereformen er fuldt indfaset”, siger Nicolas Norby.
Selvom beskatningen blot er en af mange poster i andelsboligforeningernes regnskab, er det ifølge Nicolas Norby vigtigt, at din andelsboligforening får set budgetterne efter i sømmene og eventuelt får hævet boligydelsen, så der er penge til de årlige skattestigninger de næste mange år, indtil boligskattereformen er fuldt indfaset.
Samtidig minder han om, at vurderingerne, som 2024 beskatningen er baseret på, stadig er foreløbige. Og ender de endelige vurderinger med at se meget anderledes ud, vil det naturligvis påvirke tallene.
Nicolas Norby er chefanalytiker i Realkredit Danmark og skriver om realkreditlån, renteudvikling og boligmarkedet.