Refinansieringsauktionen er netop afsluttet og de mange boligejere med FlexLån®, der skal rentetilpasse 1. januar, kender nu deres rente og dermed boligydelse fra årsskiftet. Først og fremmest kan vi konstatere, at auktionsresultatet kan ses som endnu et trin ned fra rentetoppen - særligt for den helt korte F1 rente.
I nedenstående figur er de nye renter pr. 1. januar vist samt de aktuelle renter for låntagerne.
| FlexLån® type | Nuværende rente | Rente pr. 1. januar 2025 |
|---|---|---|
| F1 | 4,05 % | 2,49 % |
| F1 (afdragsfri) | 4,03 % | 2,47 % |
| F3 | -0,12 % | 2,30 % |
| F3 (afdragsfri) | -0,11 % | 2,27 % |
| F5 | -0,21 % | 2,47% |
| F5 (afdragsfri) | -0,20 % | 2,44% |
Auktionsresultatet vil nok blive taget imod med blandede følelser, for der er meget stor forskel på de renter, som flexlånerne har i dag. F1’erne, som sidst refinansierede på rentetoppen i starten af året, kan glæde sig over et rentefald på knap 1,6%-point fra 4,05% til 2,49%, men for F3 og F5, som indtil nu har nydt godt af de negative renter fra før 2022, venter der rentestigninger på henholdsvis 2,42%-point og 2,76%-point.
Hvis vi ser på ydelserne for et lån på 1 mio. kroner, så kan F1’erne se frem til en ydelsesreduktion på 418 kroner, hvis der betales afdrag og 871 kroner ved brug af afdragsfrihed. F3 og F5’erne må til gengæld forberede sig på ydelsesstigninger på henholdsvis kr. 436 og kr. 494, når der betales afdrag. For lån med afdrag opvejes en del af rentestigningen af et fald i afdragsbetalingen, se derfor stiger ydelserne for de afdragsfrie lån noget mere. Her stiger ydelser med kr. 1.351 kroner for F3-låntagere og kr. 1.541 for F5-låntagere. Alle ydelser er efter skat.
Boligejere, som har valgt F1 i denne runde kan som set se frem til en højere rente end de boligejere, som vælger F3, men hvis blot renten falder cirka ½ procentpoint igennem 2025, så vil merydelsen ved F1 i 2025 blive opvejet af ydelsesbesparelsen i 2026 og 2027 i forhold refinansiering til F3 her i 2025. Det er stadig i overkanten af, hvad renteprognoserne forudser i øjeblikket, så fremtiden må vise, hvem der traf det rette valg. Rentepilen ventes dog under alle omstændigheder at pege yderligere nedad ind i 2025, men dog i mere afdæmpet tempo, end vi har set igennem 2024 og med betydelig usikkerhed som følge af konflikter i både Ukraine og Mellemøsten og et umiddelbart mere uforudsigeligt USA, som truer samhandlen med høje toldmure.
Afrundingsvis kan vi roligt konstatere, at vi har været igennem en turbulent periode med både skyhøje energipriser, høj inflation, store renteudsving og senest et amerikansk præsidentvalg, og selvom det er fristende at drømme sig tilbage til minusrenterne, så vil mange alligevel nok ånde lettet op ved visheden om en rente, der trods alt er bedre end for blot et år siden.
De seneste år har i det hele taget været en reel stresstest af boligejernes evne til at absorbere rentestigninger, og ”testresultatet” må siges at være bestået. Langt de fleste boligejere har således justeret privatøkonomien til de nye realiteter og boligmarkedet har klaret sig fint med god omsættelighed til stadigt stigende priser.
| FlexLån® | Nuværende ydelse efter skat | Ydelse efter skat pr. 1 januar | Ændring i ydelse |
|---|---|---|---|
| F1 med afdrag | 4.395 | 3.977 | -418 |
| F1 afdragsfri | 3.033 | 2.162 | -871 |
| F3 med afdrag | 3.674 | 4.110 | 436 |
| F3 afdragsfri | 676 | 2.028 | 1.351 |
| F5 med afdrag | 3.785 | 4.279 | 494 |
| F5 afdragsfri | 470 | 2.011 | 1.541 |
Forudsætninger: FlexLån® F1, F3 og F5 har restløbetid på hhv. 29, 27 og 25 år.
Restgæld kr. 1 mio., skattesats 33 %
Historiske renter: FlexLån® K renteudvikling (rd.dk)
Dag-for-dag renter i auktionsugen: Auktioner | Realkredit Danmark (rd.dk)
Nicolas Norby er chefanalytiker i Realkredit Danmark og skriver om realkreditlån, renteudvikling og boligmarkedet.