Du skal ikke betale mere i boligskat, end du gør i dag
Skattestoppet forhindrer din ejendomsværdiskat i at stige til og med 2023. Din grundskyld kan stige med op til 2,8 % i 2022 og 2023. Men det mærker du ikke i budgettet, for stigningen indefryses automatisk. Med mindre du aktivt fravælger indefrysningen, skal beløbet først betales, når du sælger din bolig. Indefrysning er gratis frem til 1. januar 2024. 

Din bolig får en ny vurdering
Senest i 2023 modtager du som boligejer en ny og mere retvisende ejendomsvurdering. Den skal sikre, at du betaler det rigtige i skat. Bliv ikke forskrækket, hvis vurderingen er noget højere end den gamle – for i 2024 nedsættes boligskatterne markant. Samlet set bliver der altså ikke opkrævet mere i ejendomsskat i 2024 end i 2023, og der kræves heller ikke mere grundskyld op i hver enkelt kommune. 

Din nye boligskat træder i kraft 
1. januar 2024 træder de nye boligskatteregler i kraft. For at sikre en glidende overgang får alle boligejere enten en skattelettelse eller en skatterabat ved overgangen til de nye regler.

I 2020 udløb et skatteforlig, hvor skattestoppet på ejendomsværdiskatten indgik. Med boligskattereformen har politikerne taget stilling til, hvad der skal sættes i stedet. De har vurderet, at der har været uhensigtsmæssigheder i et skattestop på ejendomsværdiskatten og i en ejendomsskat, hvor der i nogle steder i landet var udsigt til markante skattestigninger over en længere årrække. Udviklingen på boligmarkedet blev derfor heller ikke afspejlet i udviklingen i boligskatterne. Det gør man nu op med, så man får et boligskattesystem, hvor stigende boligpriser afspejles i højere boligskatter og vice.

Over 700.000 boligejere betalt for meget i skat fra 2011-2020, fordi deres nuværende ejendomsvurderinger ikke er retvisende. Et nyt vurderingssystem skal give mere præcise vurderinger. Alle boligejere får derfor en ny ejendomsvurdering i løbet af perioden fra 2021-2023. 

Da der stadig kan være usikkerhed om værdien af den enkelte bolig, indføres et nyt forsigtighedsprincip, hvor man automatisk trækker 20 procent fra din boligs anslåede værdi. Hvis din bolig vurderes til 5 millioner kroner, skal du altså kun betale skat af de 4 millioner kr.

Som boligejer betaler du skat af værdien af dit hus eller lejlighed og af den grund, din bolig er placeret på. Når skattemyndighederne skal beregne, hvor meget skat du skal betale, tager de udgangspunkt i din offentlige ejendomsvurdering.

Skattestoppet på ejendomsværdiskatten fortsætter til og med 2023. Din ejendomsværdiskat bliver med andre ord på det nuværende niveau. 

Din grundskyld – dvs. skatten af den grund, din bolig står på – kan stige med op til 2,8 procent om året. En højere grundskyldsbetaling vil automatisk blive indefrosset, og du mærker det dermed ikke i budgettet – med mindre du aktivt har frameldt dig indefrysningsordningen.

Indefrysningen sker rentefrit frem til og med 2023. Fra og med 2024 vil der løbe rentebetalinger på din indefrysning svarende til en gennemsnitlig realkreditrente. Du behøver ikke at betale pengene, før du en dag sælger din bolig.  

Det mest sandsynlige er, at boligskattereformen ikke vil betyde det store for værdien af din bolig. Sådan vil det være for et overvejende flertal af boligejerne. 

For en mindre del af boligejerne kan boligen falde i pris som følge af reformen. I deres boliger vil boligskatterne nemlig stige ved et ejerskifte efter 1. januar 2024, og det vil gøre det dyrere for køber at sidde i boligen, end det var for sælger. Disse boliger er typisk ejerlejligheder i landets største byer – og især i København.  

Skatteministeriet anslår, at markedet for ejerlejligheder vil opleve en negativ priseffekt på 5-10 procent som følge af skattereformen. Det betyder ikke nødvendigvis, at priserne på ejerlejligheder falder med 5-10 procent – det kan også bare betyde, at priserne vil stige mindre end ellers. Og så er det værd at huske, at en række andre faktorer – såsom renterne og den generelle økonomiske udvikling – også kan få boligmarkedet til at gå op eller ned i de kommende år.

Når du overvejer at købe bolig, er vores grundlæggende anbefaling, at du ikke tager udgangspunkt i boligskattereformen og eventuelle bekymringer om, hvad den kan komme til at betyde for de fremtidige boligpriser. Det vil være ren spekulation, da mange andre faktorer også påvirker boligpriserne.  

Hav i stedet fokus på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem.

Med en lang tidshorisont i ejerboligen mindsker I risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue. Dertil kommer, at det er dyrt at købe og sælge bolig – så hvis jeres tidshorisont er under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe. 

Som altid er det vigtigt, at I har luft i budgettet, så det ikke bliver alt for surt i hverdagen. Det betyder også, at I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter, eller jeres indtægter falder i en periode.

Boligskattereformen medfører en øget risiko for, at lejlighedspriserne vil falde i de kommende år. Den risiko bør du tage med i dine overvejelser, når du overvejer at købe en lejlighed til dit barn.  

Men pas på med at fokusere for meget på, om forældrekøbet vil være en god investering eller ej. For ingen kender svaret på det spørgsmål, og et boligkøb vil aldrig være uden økonomiske risici. 

Hvis din privatøkonomi er sund, og du gerne vil hjælpe din barn godt på vej ind i studielivet, så lad i stedet dine overvejelser tage udgangspunkt i den nytteværdi, som din familie vil få af lejligheden.  

Hvis du allerede har købt en lejlighed til dit barn – og planlægger at sælge den videre til dit barn indenfor de kommende år, skal du være opmærksom på, at forholdene er på vej til at ændre sig:  

Du kan i dag sælge lejligheden videre til dit barn til en pris, der ligger 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Den mulighed vil du også have fremover – men de nye offentlige ejendomsvurderinger er på vej, og de ventes at blive noget højere end i dag. Det vil altså blive dyrere for dit barn at købe boligen, når de nye vurderinger er offentliggjort. Også selv om du med de nye vurderinger faktisk må sælge 20 % under den offentlige vurdering. 

Hvis du er glad for din nuværende ejerbolig – og den passer til dine behov og din økonomi, så er der ingen grund til at sælge boligen. Heller ikke hvis din bolig er en af relativt få ejerboliger, som rammes af en større fremtidig skatteregning for nye boligkøbere efter 2023. 

Undgå at spekulere i en usikker priseffekt fra skattereformen. Mange andre faktorer i dansk økonomi påvirker priserne på boligmarkedet, så det er typisk mere held end forstand, hvis det lykkes at koordinere køb og salg af bolig med markedets op- og nedture.

Skal du sælge din bolig inden for det kommende år eller to, er der heller ingen grund til at forhaste dig. Brug hellere den nødvendige tid på at undersøge markedet, blive skarp på din økonomi og afklare dine ønsker til den nye bolig, før du sætter din bolig til salg.

Køber du i de kommende år en projektbolig i en af de store byer, kan der være en betydelig usikkerhed om, hvor meget du skal betale i boligskatter i fremtiden. 

Hvis du flytter ind i din projektbolig efter 1. januar 2024, er du nemlig ikke berettiget til den permanente skatterabat, der ellers skal give boligejere en nænsom overgang til det nye skattesystem. 

Du skal sikre dig, at du har et solidt råderum i økonomien, så du har råd til at betale de fremtidige boligskatter. Efter alt at dømme bliver regningen noget større, end den er på tilsvarende boliger i dag. 

Vær opmærksom på, at projektboligen kan være mindre værd, når den står færdig, end den var på købstidspunktet. Hvordan priserne udvikler sig i de år, du ejer boligen, er i sagens natur usikkert. 

Køber du en projektbolig med ovenstående i mente, så gælder vores helt grundlæggende råd: Vælg en bolig, som du vil være glad for at bo i mange år frem.  Se mere under punktet ”Hvad betyder boligskattereformen, når jeg vil købe bolig?”

Du skal som udgangspunkt betale fremtidige stigninger i dine boligskatter ud af dit løbende budget. Du kan dog aktivt vælge at indefryse stigningerne som gæld til Skat. Så betaler du det samme beløb som året før i boligskatter. Indefrysningen kan tilvælges på forskudsopgørelsen for 2024.

Det er ikke er gratis at indefryse stigninger i dine boligskatter. Fra og med 2024 løber der renter på gælden – svarende til en gennemsnitlig realkreditrente.  Din indefrysning skal ikketinglyses på lånet, og formentlig – det er ikke vedtaget endnu – kan du gratis indfri hele eller dele af din indefrosne gæld fra 2024.

Tænk over at indefrysning af gæld mindsker dit økonomiske råderum i fremtiden. Med årene bliver der simpelthen mindre friværdi i din bolig, end der ellers ville være.

Den indefrosne gæld kan også øge risikoen for, at du bliver teknisk insolvent, hvis din bolig falder betydeligt i værdi i fremtiden. I de fleste tilfælde er risikoen dog ret begrænset. 
Har du plads i budgettet, kan det ofte betale sig ikke at bruge indefrysningsordningen og betale boligskatterne med det samme. 

Men hvis du har en god friværdi og gerne vil have mere luft i økonomien her og nu, kan indefrysning give god mening. Det samme gælder, hvis du fx er pensionist og har en lav indkomst. Eller hvis du har dyr gæld og indefryser dine boligskatter for at betale hurtigere af på den.

Indefrysning og skatterabat har ikke noget med hinanden at gøre. 

Hvis du får en skatterabat, betyder det, at du slipper for at betale et beløb, som du ellers skulle have betalt i skat. Står dine skatter fx til at stige fra 40.000 kroner om året til 45.000 kroner om året ved overgangen til det nye boligskattesystem – så får du en årlig skatterabat på 5.000 kroner. Rabatten er permanent – du vil beholde den i kroner og øre, så længe du bliver boende i din bolig. Det kan du læse mere om i vores lynguide til de nye boligskatter.

Skatterabatten forhindrer ikke din boligskat i at stige i de efterfølgende år. Hvis prisen på din bolig stiger, vil din skatteregning også stige. Det er her, indefrysningen kommer ind i billedet. 

Fremtidige stigninger i dine boligskatter kan du vælge at indefryse som gæld til staten. Du behøver først at betale pengene, når du sælger din bolig – med mindre du ikke ønsker at tilmelde dig til indefrysningsordningen og dermed betaler dine fulde boligskatter løbende. 

Hvis din bolig stiger i værdi, og dine boligskatter fx stiger fra 40.000 kroner om året til 42.000 kr. om året – så kan du altså nøjes med at betale 40.000 kroner og indefryse de resterende 2.000 kr. som gæld til staten. Fortsætter du på den måde år efter år, så stiger din indefrosne gæld i takt med din boligs værdi, mens du fast betaler 40.000 kr. årligt i boligskatter. 

Der løber renter på din indefrosne gæld – svarende til en gennemsnitlig realkreditrente.  

Boligskattereformen får også betydning for dig, der bor til leje eller i andelsbolig. 

Som lejer eller andelsboligejer betaler du ikke ejendomsværdiskat. Men andelsboliger og lejeboliger slipper ikke for at betale grundskyld – og i visse boliger kommer grundskylden til at stige som følge af de nye ejendomsvurderinger og boligskatteregler. 

Særligt hvis du bor i lejlighed i en af landets største byer, bør du forberede dig på, at højere grundskyldsbetalinger kan få dine boligudgifter til at stige fra 2024 og frem. 

Som lejer eller andelsboligejer får du ikke den permanente skatterabat, som boligejerne får ved overgangen til det nye system. I stedet får du en skatterabat, som gradvist bliver mindre med årene, og efter i omegnen af 20 år er skatterabatten helt væk. På den måde indfases stigninger i grundskylden langsomt i din økonomi – så din boligudgift ikke skyder brat i vejret. 

Ligesom ejerboligmarkedet bliver leje- og andelsboligmarkedet omfattet af et nyt forsigtighedsprincip. Det betyder, at myndighederne trækker 20 procent fra den offentlige grundvurdering, før de beregner skatten.