Book møde
Beregn
Værd at vide

Guide til boligkøb

Hvad kan jeg låne, og hvad koster det? Få svarene her. Læs bl.a. om lånemuligheder og gældsfaktor.

Værd at vide om boligkøb


Overvejer du at købe ny bolig, eller er du allerede i gang? Så kan du med vores guide til boligkøb læse mere om, hvilke trin du skal igennem, samt hvad du skal være særlig opmærksom på. Sidst i guiden kan du se eksempler på udregning af gældsfaktoren og størrelsen på dit potentielle realkreditlån til ejerbolig.

Du skal typisk gennem disse trin ved køb af ejerbolig
Der er nogle typiske trin, du skal igennem, når du køber bolig – uanset om det er hus eller lejlighed. De første trin handler om dine behov, og hvad du kan låne. De sidste drejer sig om budafgivelse og overtagelse. Læs mere om hvert enkelt trin i de følgende afsnit.

1. Behovet for ny bolig opstår
2. Prioriter dine behov og ønsker
3. Realkreditlån til ejerbolig – hvor meget bolig kan jeg købe?
4. Jagten på drømmeboligen
5. Gennemgå bolig og lån
6. Giv et bud på en bolig
7. Underskriv købsaftalen
8. Overtag din nye bolig
9. Efter overtagelse

Du kan med fordel bruge Danske Banks boligværktøj til at matche din boligsøgning med din økonomi. Her kan du nemt og hurtigt se, hvilke boliger der passer til dit budget.

9 trin til boligkøb 

Der findes ikke rigtige og forkerte tidspunkter at købe boliger på. Men hvornår er det så fornuftigt at købe bolig? Det er det, hvis du har plads i økonomien, og du kan se dig selv i boligen i mange år frem.

Der kan være mange grunde til, at det er tid til at købe en ny bolig. Du har måske brug for mere plads, du overvejer at flytte til et andet område, eller du vil gerne bytte lejligheden ud med et hus. Det kan også være, du gerne vil have et sommerhus eller låne til et forældrekøb.

Før du begynder at se dig om på markedet, er det en god ide at vide, hvad du skal kigge efter, og hvor meget du kan låne til dit boligkøb. Det kan du læse mere om i de kommende afsnit. 

Du kan nemt se dig blind på de mange lejligheder og huse, der er på markedet. Derfor er det en god ide, at du laver en ønskeliste til din nye bolig. Du får nemlig det bedste resultat med en målrettet boligsøgning.

Det kan være en god ide at dele listen op i ting, som er enten nødvendige eller rare at have. Når du har været igennem alle trin i vores guide til boligkøb, skulle du gerne have en bolig, som matcher alle dine nødvendige behov samt flere af dem, som er rare at have.

Hvad er minimumsstørrelsen, og ønsker du en bestemt planløsning?  Skal boligen være i ét plan, eller må der gerne være flere etager? Skal boligen være tæt på offentlig transport? Skal den ligge tæt på rekreative områder eller have et gårdmiljø? Disse er blot nogle af de ting, du kan spørge dig selv om. 

Det er de færreste, som kan betale et huskøb kontant. Derfor skal du typisk tale med din bank eller dit realkreditinstitut og få regnet på, hvad du kan låne til dit huskøb. Du får med andre ord et klart svar på spørgsmålet, ”hvor meget kan jeg købe for?”. Du skal bl.a. overveje, om et fastforrentet eller variabelt lån passer bedst til din økonomi, og om du ønsker afdragsfrihed. 

Når du ved, hvad du kan låne, kan du målrette boligsøgningen endnu mere, så du kun kigger på relevante muligheder. 

De fleste ejerboliger finansieres med en kombination af et realkreditlån og et banklån. Du kan med et realkreditlån låne op til 80 % af værdien af huset eller lejligheden samt op til 75 % af fritidshuset. Resten af beløbet kan finansieres med dels et banklån og dels egenbetaling (penge, du allerede har). Du kan ikke få et realkreditlån til en andelsbolig - her skal du bruge et banklån.

Hvor meget du kan låne, afhænger af realkreditinstituttets individuelle vurdering af din samlede økonomi og den bolig, du ønsker at købe. 

Nu har du styr på, hvad dine behov er, og hvad du kan låne for. Så nu kan du starte boligjagten på forskellige boligsider eller hos ejendomsmæglerne.

Realkredit Danmark er en del af Danske Bank-koncernen. Med Danske Banks boligværktøj kan du lægge et lynbudget på 1 minut og se boliger, der passer til din økonomi. 

Du kan også lægge et personligt budget og se, hvordan din økonomi vil se ud i enhver bolig, der er til salg i Danmark. Det er gratis og uforpligtende, og du behøver ikke være kunde i Danske Bank for at oprette en profil.  

De fleste boligkøb starter på nettet, hvor der er gode muligheder for at starte bredt og herefter snævre resultaterne mere ind. 

Finder du en bolig, du vil ud og se på, så husk at læse tilstands- og elinstallationsrapporten grundigt. Nederst i vores guide kan du læse om, hvordan du undgår de største fælder ved køb af bolig.  

Tjek huset eller lejligheden grundigt efter i sømmene. Så undgår du bedst muligt at stå med skader, du ikke kendte til. 

Selvom det koster penge at hyre en uvildig byggerådgiver, kan det være en god investering i forbindelse med et eftersyn. Det kan spare dig for mange udgifter og besvær. Eventuelle skader og mangler kan gøre det muligt at få et afslag i prisen. 

Du har allerede snakket med banken om realkreditlånet. Men du har i nogle tilfælde mulighed for at overtage sælgers realkreditlån. Det kan være en fordel, hvis det er en låntype, som passer til din økonomi. Vær opmærksom på, at realkreditinstituttet skal godkende, at du overtager lånet.

Når du overtager sælgers lån, sparer du fx omkostningerne til tinglysningsafgift, kurtage og kursskæring. Hvis du skal låne mere end det eksisterende lån, kan du optage et supplerende lån. 

Når du har fundet drømmeboligen – og fået den godkendt i banken – er du klar til at give et bud. Her er det vigtigt at huske på, at udbudsprisen ikke er salgsprisen. Det kan være, der er mulighed for prisafslag på baggrund af din research, markedet og boligens attraktivitet. 

Hvis boligen er populær, kan det være nødvendigt at byde over udbudsprisen. Sælger kan også afholde en budrunde, hvor hver interesseret køber giver deres bedste bud. Herefter er det op til sælger at vælge, hvem hun vil sælge til.

Du kan afgive bud telefonisk og på mail. Mail er ofte at foretrække, så du har al kommunikation på skrift. Når sælger accepterer dit bud, skal der laves en købsaftale, som skal underskrives. Det kan du læse mere om i næste afsnit. 

Når købsaftalen er underskrevet og godkendt af både sælger og køber, er boligen din. Sørg dog for, at der er et bank- og advokatforbehold i aftalen. Det betyder nemlig, at boligkøbet først er gyldigt, når advokaten og banken har godkendt detaljerne. 

Læs altid aftalen grundigt igennem og sørg for, at bl.a. pris og overtagelsesdato er som aftalt. Vær opmærksom på afsnittet ”Individuelle Vilkår”. Det vil nemlig indeholde detaljer om denne specifikke handel. Det kan fx være, om vaskemaskinen eller garderobeskabe følger med i handlen.

Du har ret til at fortryde købet, hvis du af en eller anden grund ikke ønsker at købe boligen alligevel. Du har altid en fortrydelsesret på seks hverdage. Det er dog ikke gratis. Gør du brug af denne, skal du betale 1 % af købesummen til sælger, inden fortrydelsesfristen udløber. Bremses handlen pga. bank- og advokatforbehold, koster det dig ikke noget – så længe forbeholdene er en del af købsaftalen.

Når købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger, skal boligkøbet gennemføres i praksis. Det kaldes for en berigtigelse af handlen. Det foregår ved, at du deponerer købesummen i din bank, så banken kan stille en bankgaranti over for sælger, og skødet kan tinglyses. 

Vi anbefaler, at du tegner en ejerskifteforsikring i forbindelse med dit huskøb. Husk, at du skal tegne forsikringen, inden du får udleveret nøglerne – også selvom det er før den officielle overtagelsesdato.

Når du får nøglerne til din nye bolig, er der kun et par praktiske ting, du mangler, før du er helt i mål med boligkøbet. 

Gennemgå boligen sammen med sælger, og afprøv gerne hårde hvidevarer og stikkontakter. Så er du sikker på, at alt er, som I har aftalt – det står typisk i købsaftalen, at du har 24 timer til at reklamer over eventuelle fejl. Sælger har oplysningspligt om forhold ved ejendommen, som hun kender til eller burde kende til. Du har som køber undersøgelsespligt.  

Aflæs vand, el, gas, olie etc. med sælger. Den berigtigende part (fx købers advokat) giver typisk herefter de relevante forsyningsselskaber besked om ejerskiftet. Den berigtigende part skal også lave en refusionsopgørelse, hvor de forskellige udgifter er delt op mellem køber og sælger.

Tillykke med din nye bolig. Nu er det tid til at tænke på flytningen og hverdagen. Hvis du ikke allerede har gjort det, bør du bestille/planlægge flytning samt lægge et nyt budget – husk at ændre overførslen til din budgetkonto, så du kan betale første ydelse.

Der er en del praktiske ting, du skal have styr på. Fx skal du huske at flytte folkeregisteradresse og ændre din forskudsopgørelse. Et huskøb er samtidig en oplagt mulighed for at gennemgå dine forsikringer og eventuelt ændre dem, så de passer til din nye situation. 

Også værd at vide


De største fælder, når du køber hus
Det betaler sig at være ekstra opmærksom ved huskøb. Der kan ligge udgifter for hundredtusinder af kroner skjult i boligen. I denne guide til boligkøb skriver vi primært om fælderne ved huskøb, men de er også værd at have i baghovedet, når du køber lejlighed.

Når du tager ud og ser på boliger, så pas på, du ikke overser eventuelle fejl og mangler. Vi anbefaler altid, at du læser tilstands- og elinstallationsrapporten grundigt igennem. Det kan være en god ide at alliere sig med en byggesagkyndig, når du skal ud og se på boligen.

Overvej at alliere dig med en erfaren ekspert, som kan hjælpe dig gennem hele forløbet. Det kan fx være en personlig køberrådgiver hos en ejendomsmægler, som gennemgår alle papirer og andre forhold omkring ejendomshandlen og tjekker, at alt er i orden. Køberrådgiveren kan også hjælpe med at forhandle om prisen.

Start med lokalplanerne. Er der nogle begrænsninger, som har betydning for dig senere hen? Forhindrer de fx, at du kan bygge til eller inddrage loftet til beboelse? Tjek også, om der er planlagt byggeri på vejen eller i området, som kan have betydning for bl.a. trafik.

Køber du en bolig med ulovlig beboelse? Ulovlig beboelse er fx, hvis førstesalen ikke er godkendt til beboelse, og kommunen ikke vil godkende den. Derfor er det en god ide at tjekke, om hele boligen er godkendt til beboelse hos kommunen. 

Det er også værd at undersøge, om der er planlagt separat kloakering, om grunden er forurenet, og hvor gammel en eventuel brønd og kloakledning er. Tjek også restlevetiden for taget og synlige skader herpå. Er huset i fare for oversvømmelse? Der er øget risiko, hvis jorden fx skråner ind mod huset, og kloakeringen er utilstrækkelig. 

Sådan udregnes din gældsfaktor
Det første huskøb kan være nervepirrende. Det er især økonomien, som mange er nervøse over. Hvad kan jeg låne, og hvad nu hvis min situation ændrer sig? 

For at sikre, at du har råd til at bo i din nye bolig, er der primært tre faktorer, der spiller ind, når du søger om et lån: 

• hvor meget gæld har du
• hvor meget du skal låne i boligen 
• hvor stort er dit månedlige rådighedsbeløb (beløbet efter de faste udgifter). 

Når banken eller realkreditinstituttet ser på din gæld, udregner de en gældsfaktor. Gældsfaktoren fortæller, hvordan din kreditværdighed er. Den fås ved at dividere din samlede gæld med din årlige bruttoindkomst. Jo lavere tal, jo bedre. Andre lån skal også regnes med i gældsfaktoren – fx billån og studielån. 

Hvis husstandens årlige indkomst før skat er 750.000 kr., og den samlede gæld er 2.500.000 kr., giver det en gældsfaktor på 3.33.

Hvornår er en gældsfaktor lav eller høj?

• Lav gældsfaktor = 0-2,5
• Middel gældsfaktor = 2,5 – 3,5
• Middel til høj gældsfaktor = 3,5 – 4
• Høj gældsfaktor = 4 – 5,5
• Meget høj gældsfaktor = 5,5+

Ovenstående tal og eksempler er kun vejledende Derfor anbefaler vi, at du kontakter din bank eller dit realkreditinstitut, når du har læst hele guiden til boligkøb. Så kan du få klarlagt dine muligheder.

Fik du svar på dine spørgsmål?

Vi vil meget gerne hjælpe dig, hvis du har spørgsmål, du ikke fik svar på her. Du er altid velkommen til at kontakte os og få et godt råd. Book et møde eller ring på 70 15 15 16.