Book møde
Beregn
Analyse

Forældrekøb: 5 vigtige ting at tænke over i 2022

Forældrekøbslejligheder er blevet en dårligere forretning, viser en ny analyse fra Realkredit Danmark. Højere boligpriser, ændrede skatteregler og rentestigninger har ført til driftsunderskud ved forældrekøb med et fastforrentet lån. Men der kan stadig være god nytteværdi i et forældrekøb. Hent analysen og få 5 vigtige ting at tænke over, hvis I overvejer et forældrekøb.

Sommeren er normalt højsæson for forældrekøb. I takt med, at unge landet over får svar på, om og hvor de skal starte på en videregående uddannelse til september, søger mange forældre ud på boligmarkedet. Men måske bliver det anderledes i år, spår cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig:

”Noget tyder på, at vi går ind i en højsæson med noget mindre aktivitet af forældrekøb, end hvad vi tidligere har set. Samtidig med, at boligpriserne er steget, er rentebilledet nærmest vendt på hovedet i løbet af i år,” siger han og uddyber:

”Sidste sommer bevægede vi os mellem et afdragsfrit fastforrentet 30-årigt 1 %-lån og 1,5 %-lån, og nu står vi med et afdragsfrit 4 %-lån. Det betyder, at den løbende driftsøkonomi er blevet markant forværret i forhold til de seneste år, og likviditetskravet ved forældrekøb er væsentligt højere, end vi har været vidne til på noget tidspunkt over de seneste små 20 år ved brug af et fastforrentet lån.”

Nytteværdi bør være udgangspunktet
Trods udsigten til lavere aktivitet af forældrekøb sammenlignet med de senere år, vurderer cheføkonomen ikke, at markedet vil gå i stå: 

”Der er rigtig mange forældre med en robust økonomi og gode friværdier efter de senere års kraftige boligprisstigninger, som gerne vil hjælpe deres barn godt på vej i studietilværelsen. Et vigtigt udgangspunkt for mange forældrekøb er netop nytteværdien for barnet og familien som helhed – og ikke et ensidigt fokus på den økonomiske bundlinje i forældrekøbet,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Hvad indgår i driftsøkonomien?

Driftsøkonomien i et forældrekøb er et udtryk for forskellen mellem de løbende indtægter og udgifter, der er forbundet med at eje en forældrekøbsbolig. Indtægterne udgøres typisk af månedlige lejeindtægter, hvorfra man skal trække de faste udgifter til fx lån, ejerforening, og ejendomsskat.

Ændrede skatteregler påvirker også
Effekten af de stigende renter slår endnu hårdere igennem på økonomien i et forældrekøb på grund af de skatteregler, der trådte i kraft ved årsskiftet den 1. januar 2021. Fra da af var det ikke længere muligt at gøre brug af den såkaldte virksomhedsordning og få mulighed for fradrag i topskatten på renteudgifterne. I stedet er fradragsværdien den samme som ved renter af privat gæld. 

”De ændrede regler reducerede fradragsværdien af renteudgifterne fra op mod 56 % og ned til mellem 25-33 % afhængig af ens øvrige renteudgifter,” forklarer Christian Hilligsøe Heinig.

Derudover er der en ny boligskattereform på vej, som efter planen træder i kraft den 1. januar 2024. Skatteministeriet vurderer, at den vil presse priserne på ejerlejligheder ned med 5-10 %. Christian Hilligsøe Heinig forventer, at en del af den forventede negative priseffekt rammer markedet før skæringsdatoen 1. januar 2024.

”Risikoen for et formuetab plejer at spille ind på lysten til at foretage forældrekøb. Derfor vil vi nok se en del potentielle købere af forældrekøb trække følehornene lidt til sig i disse tider, hvor skyerne trækker sig sammen om markedet for ejerlejligheder,” vurderer han.

Driftunderskud i studiebyerne

I landets studiebyer blæste der nye vinde allerede i 2021, hvor der ikke længere var et løbende overskud i driftsøkonomien i forældrekøb i København og Aarhus. Siden da har højere boligpriser og højere renter markant forværret driftsøkonomien i studiebyerne.

Kortere rentebinding kan holde udgifterne nede
Fastforrentede lån har set de største rentestigninger i 2022, mens lån med helt kort rentebinding er blevet noget mindre ramt. I skrivende stund er det stadig muligt at hente en negativ rente hjem på FlexKort® - altså lån med halvårlig rentebinding. Her synger de negative renter imidlertid på sidste vers, da Den Europæiske Centralbank inden længe forhøjer renten, hvorefter Nationalbanken herhjemme vil følge trop.

Hvis man gerne vil have lidt mere rentesikkerhed på forældrekøbet, men ikke ønsker at betale for 30 års rentesikkerhed, kan man også overveje at gøre brug af F5-lån. Det er dog naturligvis ikke uden risiko, da F5-renten ligesom de fastforrentede lån har været i hastig vækst i 2022. Til gengæld giver en tidshorisont på 5 år mening for forældrekøbere, hvis det passer godt med den forventede periode for et forældrekøb, inden lejligheden efterfølgende skal sælges. 

5 sunde overvejelser om forældrekøb

Nytteværdi for familien

Forældrekøb bør ses som nytteværdi for familien og ikke som en investering i kroner og øre. Det skal først og fremmest være en hjælp til barnet. Hvis man ønsker at investere sine penge, er der andre måder at gøre det på.

Der er flere måder at hjælpe på

Der er flere måder at hjælpe sit barn på i studietilværelsen - fx via tilskud til studiebøger eller husleje via eksempelvis en skattefri gave.

Er forældrekøb løsningen for jer?

Tag en grundig snak om, hvorvidt forældrekøb er den rigtige løsning for jer som forældre. Er I villige til at give afkald på en del af jeres privatøkonomiske råderum? Og hvordan vil I have det, hvis forældrekøbet i sidste ende giver et økonomisk tab, men jeres barn fik en bedre studietid?

Er lejligheden langtidsholdbar?

Overvej, om lejligheden er langtidsholdbar. Er den stor nok til, at en evt. kæreste kan flytte ind? Har barnet lyst til at blive boende, når SU-indkomsten afløses af job med en pæn lønstigning? Kan en lillebror eller –søster bo i lejligheden efterfølgende, eller kan I selv som forældre få glæde af lejligheden til seniortilværelsen?

Vedligeholdelse af lejligheden

Lav klare aftaler for, hvad man kan forvente af vedligeholdelse og pleje af lejligheden, hvis I gennemfører forældrekøbet. Det mindsker jeres risiko for, at lejligheden er blevet misligholdt til skade for markedsværdien, når den engang skal sælges.

Overvejer du et forældrekøb?

Vi vil meget gerne hjælpe dig, hvis du har spørgsmål. Du er altid velkommen til at kontakte os og få et godt råd. Book et møde eller ring på 70 15 15 16.

Book møde