Artiklen er opdateret d. 28 december 2022.

Der er ikke noget, der er så skidt, at det ikke er godt for noget. Den talemåde er nu for alvor aktuel for de boligejere, der har et fastforrentet lån og især dem med en rente på op til 2,5 procent. For selv om de stigende renter naturligvis ikke er gode nyheder for boligmarkedet, så åbner det en højst usædvanlig situation, hvor risikovilligere boligejere vil kunne skære helt op til mellem 20-40 procent af restgælden ved at lave en opkonvertering.

”Omlægninger med restgældsreduktion for øje har været en sjældenhed gennem årene, da vi gennem de seneste årtier overordnet set har oplevet en langsigtet trend med faldende renter. Det betyder også, at vi ikke i nyere tid har oplevet en så stor potentiel restgældsreduktion ved omlægning. Det der kommer tættest på var tilbage i kølvandet på finanskrisen, i dag kan restgældsreduktionen i øjeblikket være omtrent tilsvarende eller endda større end i 2008,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Hvad koster omlægning?
Har du realkreditlån hos os – så kan du nemt og hurtigt logge ind og regne på omlægning af dit lån.
Log ind og beregn

Lavere gæld, men større risiko
Baseret på kurserne lige nu (d. 29/12 2022) er det lige nu boligejere med FlexLife® med en kuponrente på 1 procent der har den laveste indfrielseskurs på i omegnen af 60, og dermed er det muligt at skære næsten 40 procent af restgælden ved en førtidig indfrielse. 

Hvis man ser på en opkonvertering fra 0,5 procent med afdrag til 5 procent med afdrag, så får man samlet set reduceret sin restgæld med godt 640.000 kroner ved et lån på 2 mio. kroner, mens ens ydelse efter skat falder med cirka 695 kroner om måneden.

Træerne vokser dog ikke ind i himlen, og der er en hage. For selv om ydelsen i sidstnævnte eksempel starter med at falde, så stiger den reelle økonomiske omkostning samlet set, da det månedlige afdrag af gælden falder med godt 3.630 kroner. Dermed stiger den reelle løbende omkostning med omtrent 2.940 kroner om måneden efter omlægning. Det betyder, at hvis der går mere end ca. 25 år inden en indfrielse af lånet, så vil gevinsten blive spist op af den højere rente. 

Så hvad skal man tænke over, inden man kaster sig ud i en opkonvertering?

”Har man eksempelvis en lang tidshorisont i sin bolig - og er glad for den sikkerhed den lave faste rente giver - er opkonvertering/skrå konvertering knapt så relevant, og så kan man ellers bare læne sig tilbage og slappe af. Opkonvertering/skrå konvertering er til gengæld relevant at overveje for de boligejere, som netop har optaget et fastforrentet lån med fokus på at kunne udnytte muligheden for restgældsreduktion før eller senere, og at man samtidig er klar over de risici, der knytter sig til det,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Som altid er det vores holdning, at usikre renteprognoser ikke bør lægges til grund for hverken valg af låntype eller timing af omlægning af lån. Vi kender aldrig på forhånd den optimale timing af en opkonvertering/skrå konvertering - præcis som i tilfældet ved nedkonverteringer. Gevinsten kan blive endnu større i den kommende tid og det kan også gå den anden vej alt afhængig af renteudviklingen. Ligeledes kan der være individuelle forskelle på, hvor stor en restgældsreduktion, man som boligejer finder attraktiv. Boligejerne bør derfor - helt i stil med en investeringstilgang - have gjort sig nogle tanker om deres strategi og hvilken størrelse af restgældsreduktion, de finder attraktiv. Og når de kriterier er opfyldt, så kan der trykkes på knappen - vel vidende at det måske kunne være timet bedre set i bagklogskabens lys.  

Ud over at boligejeren selv bør gøre sig sine tanker om, hvor stor en restgældsreduktion, man som minimum gerne vil opnå, er det oplagt at inddrage break even horisonten ved en opkonvertering – som illustreret i tidligere beregning. Den viser som nævnt, hvor lang tid der går før, at restgældsreduktionen er blevet spist op af en højere rente. Ved nedkonvertering gælder det, at break-even horisonten skal være så kort som mulig, mens det modsatte gør sig gældende ved opkonvertering. Tænker boligejeren, at man har solgt boligen langt tid før break-even nås, eller at renten bør være faldet inden da, så kan det tale for en opkonvertering og hjemtagning af restgældsreduktion. 

Det er klart, at har man tanker om at flytte i løbet af de kommende år, skal man endvidere gøre op med sig selv, om man vil hjemtage gevinsten nu og dermed hegne den ind med de omkostninger der følger med en låneomlægning og en evt. højere rente på det nye lån. Eller alternativt, at man vil vente med at hjemtage restgældsgevinsten til boligen er solgt men med den indbyggede risiko, at renterne kan være faldet tilbage igen og den potentielle restgældsgevinst er skrumpet betydeligt ind eller måske endda forsvundet.