Book møde
Beregn

Stigende renter åbner for at skære markant i restgælden

Ikke siden finanskrisen har boligejere med et fastforrentet lån kunne opnå så store gevinster ved at opkonvertere. Men manøvren er ikke uden risici.

09 maj - 2022

Der er ikke noget, der er så skidt, at det ikke er godt for noget. Den talemåde er nu for alvor aktuel for de boligejere, der har et fastforrentet lån og især dem med en rente på 0,5 procent eller 1 procent. For selv om de stigende renter naturligvis ikke er gode nyheder for boligmarkedet, så åbner det en højst usædvanlig situation, hvor risikovilligere boligejere vil kunne skære helt op til 25 procent af restgælden ved at lave en opkonvertering.

”Omlægninger med restgældsreduktion for øje har været en sjældenhed gennem årene, da vi gennem de seneste årtier overordnet set har oplevet en langsigtet trend med faldende renter. Det betyder også, at vi ikke i nyere tid har oplevet en så stor potentiel restgældsreduktion ved omlægning. Det der kommer tættest på var tilbage i kølvandet på finanskrisen, i dag kan restgældsreduktionen i øjeblikket være omtrent tilsvarende eller endda større end i 2008,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Hvad koster omlægning?
Har du realkreditlån hos os – så kan du nemt og hurtigt logge ind og regne på omlægning af dit lån.
Log ind og beregn

Så meget kan du reducere gælden

Hvis man overvejer en opkonvertering er det godt at vide, hvor meget man kan forvente at nedbringe sin gæld. Grafen viser den potentielle reduktion af restgælden i procent på de 30-årige fastforrentede lån i årgang 2053. Lånene er angivet både med og uden afdrag. Beregningen er baseret på kurser fra fredag den 6. maj 2022.  

Lavere gæld men større risiko
Men tilbage til den potentielle besparelse på 25 procent. Baseret på kurserne lige nu (fredag den 6/5 2022) er det lige nu boligejere med FlexLife® med en kuponrente på 1 procent der har den laveste indfrielseskurs på 75,9, og dermed er det muligt at skære næsten 25 procent af restgælden ved en førtidig indfrielse. 

Hvis man ser på en opkonvertering fra 0,5 procent med afdrag til 3 procent med afdrag, så får man samlet set reduceret sin restgæld med små 390.000 kroner ved et lån på 2 mio. kroner, mens ens ydelse efter skat faktisk falder med cirka 450 kroner om måneden.

Træerne vokser dog ikke ind i himlen, og der er en hage. For selv om ydelsen i sidstnævnte eksempel starter med at falde, så stiger den reelle økonomiske omkostning samlet set, da det månedlige afdrag af gælden falder med godt 2.400 kroner. Dermed stiger den reelle løbende omkostning med godt 1.950 kroner om måneden efter omlægning. Det betyder, at hvis der går mere end ca. 23 år inden en indfrielse af lånet, så vil gevinsten blive spist op af den højere rente. 

Så hvad skal man tænke over, inden man kaster sig ud i en opkonvertering?

”Har man eksempelvis en lang tidshorisont i sin bolig - og er glad for den sikkerhed den lave faste rente giver - er opkonvertering/skrå konvertering knapt så relevant, og så kan man ellers bare læne sig tilbage og slappe af. Opkonvertering/skrå konvertering er til gengæld relevant at overveje for de boligejere, som netop har optaget et fastforrentet lån med fokus på at kunne udnytte muligheden for restgældsreduktion før eller senere, og at man samtidig er klar over de risici, der knytter sig til det,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Og så er der jo lige renteudviklingen. For skal en opkonvertering give mening, skal renterne jo helst falde igen, og det er jo desværre umuligt at spå om. Til gengæld tyder renteudviklingen på den korte bane på, at der stadig er tid til at få en eventuel opkonvertering på plads.

”Ser vi på vores seneste officielle renteprognose fra slutningen af april, er det vores forventning, at de lange realkreditrenter er ved at have lagt de værste stigninger bag sig. Det skyldes, at de finansielle markeder allerede har indregnet en hel del fremtidige pengepolitiske stramninger fra både den europæiske centralbank og den amerikanske centralbank. Rentepilen peger derfor kun en lille smule op over de kommende 12 måneder for de 30-årige fastforrentede lån. Isoleret set peger vores seneste renteprognose dermed på, at vinduet for opkonvertering/skrå konvertering vil være åbent en rum tid endnu”, siger Christian Hilligsøe Heinig og fortsætter:

”Som altid er det dog vores holdning, at usikre renteprognoser ikke bør lægges til grund for hverken valg af låntype eller timing af omlægning af lån. Alt dette bør i stedet afhænge af boligejerens individuelle forhold – samt selvfølgelig om boligejeren finder det tilstrækkeligt attraktivt at lave omlægningen ved vidende, at ingen kender den optimale timing af omlægning.”

Overvejer du at omlægge og reducere din restgæld?

Lad os se på dine muligheder sammen. Vi laver en individuel vurdering af din økonomi, dine planer, din risikoprofil og de aktuelle renteniveauer.