Analyse: Udsigt til mere ro på boligmarkedet næste år

Stor opbremsning på boligmarkedet og markante prisfald
Boligmarkedet har mildest talt været omskifteligt det seneste års tid. Vi er gået fra et marked i højt tempo til et marked i det laveste gear i ca. 8 år – handelsaktiviteten er mere end halveret i forhold til perioder af 2020 og 2021. 

Opbremsningen overrasker ikke, når man ser på den modvind, der har ramt boligmarkedet. Modvind i form af historisk kraftige rentestigninger, høj økonomisk usikkerhed og en betydelig nedgang i vores rådighedsbeløb i kølvandet på en inflation, der var oppe og runde voldsomme 10 % i efteråret 2022.

Boligpriserne var noget længere tid om at reagere på de nye tider på boligmarkedet. Men især i sidste halvdel af 2022 så vi et markant fald i en historisk kontekst – uden at det dog var helt så voldsomt, som under finanskrisen. 

Indtil videre er parcelhuspriserne faldet godt 8 % siden pristoppen i 2022. Priserne på ejerlejligheder i København er faldet med tæt på 12 %. 

Boligbyrden har toppet – men er stadig høj i København
Det hører med til de markante prisfald på det københavnske marked for ejerlejligheder, at markedet var blevet rigtig dyrt i en historisk kontekst. 

Havde vi ikke set prisfald gennem de seneste kvartaler, ville boligbyrden – altså omkostningerne ved at købe og eje en bolig i forhold til de disponible indkomster – have nået et rekordhøjt niveau. Faktisk ville den have overgået tiden op til finanskrisen, hvor der var boble-lignende tendenser på det københavnske boligmarked. 

Uden prisfald ville boligbyrden for ejerlejligheder i København være hele 66 % over det historiske gennemsnit for de seneste små 40 år – og lige en spids over niveauet tilbage fra sommeren 2006. Nu ligger den ”kun” 45 % over det historiske gennemsnit. Trods betydelige prisfald er det altså stadig særdeles dyrt. Det skyldes en årrække med kraftige prisstigninger og et markant højere renteniveau end tidligere.

For det samlede boligmarked ser boligbyrden ud til at have toppet i denne omgang. Det er isoleret set godt nyt for potentielle boligkøbere. Efter at boligerne steg i pris under pandemien, og de stigende renter efterfølgende trak boligbyrden i vejret, er adgangen til boligmarkedet er blevet en anelse lettere på det seneste.

Hvad koster det at låne? Regn på lån til boligkøb

Et parcelhusmarked i balance mindsker risikoen for en lang nedtur
På det brede parcelhusmarked er boligbyrden nu lige akkurat er krøbet ned under indeks 100, og dermed er boligmarkedet ikke længere er dyrt i en historisk kontekst. 

For boligmarkedet samlet set står vi i en anden situation end efter finanskrisen, hvor markedet var i ubalance og særdeles dyrt i en historisk kontekst. Adfærden blandt boligejere har også været markant anderledes, for stigende friværdier er denne gang ikke er gået hånd i hånd med øget gældsætning. 

Det giver en øget økonomisk robusthed samlet set – både for den enkelte boligejer og for boligmarkedet som helhed. Alt dette peger i retning af, at nedturen på boligmarkedet ikke behøves at trække ud over en længere årrække. 

Når det er sagt, forventer vi stadig, at boligmarkedet vil være under pres i 2023. Markedet er stadig ved at tilpasse sig til et markant højere renteniveau, og typisk vil vil det tage 1-2 år, før det meste af renteeffekten har slået igennem på boligpriserne.

Tip: Find boliger, der matcher din økonomi, med Danske Banks boligværktøj
Læs også: Guide til boligkøb

Udsigt til prisfald i 2023 – håb om stabilisering i 2024
Samlet set venter vi, at huspriserne på landsplan vil falde med omkring 10-20 % fra toppen, og de er som nævnt indtil videre faldet med godt 8 %. Der er stadig er meget usikkerhed forude, og både renteudviklingen og arbejdsmarkedet er i høj grad jokere for boligmarkedet. 

I første omgang kan vi dog glæde os over, at udsigterne trods alt er i bedring for boligmarkedet i forhold til i efteråret, hvor energipriserne og inflationen var oppe i meget høje niveauer. 

Vi kan konstatere, at økonomien og arbejdsmarkedet indtil videre har klaret sig bedre, end vi havde ventet. Det øger sandsynligheden for, at vi undgår en hård recession, og at vi kan få en mere blød landing i økonomien. 

Fortsatte prisfald vil være med til at trække boligbyrden yderligere ned i den kommende tid, og samtidig ser det ud til, at danskerne kan glæde sig til bedre tider for købekraften. På baggrund af de igangværende overenskomstforhandlinger, ventes det, at de nominelle lønstigninger kan lande i omegnen af 4-5 % om året i de kommende år, mens inflationen ventes at falde markant. 

Endelig er det vores vurdering – dog sagt med en vis portion ydmyghed – at de lange realkreditrenter vil stabilisere sig på omtrent de aktuelle niveauer over det kommende års tid. Måske kan der endda være et mindre fald i vente. 

Illustrationen nedenfor viser en simpel fremskrivning af boligbyrden, hvor boligpriserne over det kommende års tid er faldet yderligere 10 %, og de nominelle disponible indkomster er steget med 5 %, mens boligrenterne er uændrede. Holder det stik, vil boligbyrden falde markant tilbage, og i så fald vil parcelhusmarkedet på landsplan være omtrent 15 % billigere end det historiske gennemsnit. 

Den lavere boligbyrde vil betyde, at det bliver nemmere for førstegangskøbere at få fodfæste på boligmarkedet, og det vil dermed også lægge kimen til en stabilisering af boligmarkedet på den længere bane. Selv om fremskrivningen ikke er en decideret prognose for boligmarkedet, så understreger den, at der kan være håb om en stabilisering af boligpriserne i løbet af 2024.

Hent analysen 
Du læser en forkortet udgave af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinigs analyse.
Hent hele analysen med figurer her (PDF)

Kilde: Finans Danmark, Danmarks Statistik, Nationalbanken, Boligsiden.dk og egne beregninger.

_{Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen.}