Stigende renter og andelsboligforeningerne – omlægning eller ej

Vi anbefaler ikke en konvertering ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der tale om en kendt risiko og der bør være økonomi til at håndtere stigende renter i foreningen. Ligeledes er der ingen, der ved, om det kan betale sig at lægge om nu – efter de lange renter allerede er steget en hel del.

Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift ved stigende renter, så kan en omlægning være relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har valgt en forkert lånestrategi.

De stigende renter åbner for nye muligheder for de andelsboligforeninger, som har fastforrentede lån med en kuponrente på især 0,5 % eller 1 %. Disse foreninger kan således overveje om de vil udnytte rentestigningerne til at reducere deres restgæld. I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20 % af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis man som andelsboligforeninger sidder med et af disse fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion får man i øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt 0,5 %-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i omegnen af kurs 82,7. Dvs. man kan købe 100 kroner gæld tilbage for blot 82,7 kroner.

Helt generelt er det mere spekulativt med opadgående konverteringer end nedadgående konverteringer, som mange boligejere og andelsboligforeninger har benyttet sig af gennem de senere år. Ved en konvertering ned i rente, ved man, hvornår man med sikkerhed har tjent omlægningen hjem – og holder man lånet til udløb vil det over låneforløbet udløse en betydelig omkostningsbesparelse. Derimod er der ingen sikker gevinst ved at opkonvertere eller lave en skrå konvertering. Det afhænger helt og holdent af den fremtidige renteudvikling, som ingen desværre kender.

Andelsboligforeningens restgæld falder ganske vist ved en opkonvertering, men ydelsen på det nye lån vil normalt være højere på grund af en højere rente. Har man samtidig et lån med afdrag, vil afdragsbetalingen automatisk blive mindre som følge af en højere rente, og man afvikler dermed langsommere over tid efter konvertering. Og hvis det nye lån bare fortsætter uændret løbetiden ud, vil den højere ydelse før eller siden samt lavere afdragsbetalinger udligne gevinsten fra en lavere restgæld i forbindelse med omlægningen. Med andre ord er det i høj grad et sats på, at renten falder igen, og andelsboligforeningen derefter på et senere tidspunkt kan konvertere ned i rente inden restgældsreduktionen er blevet spist.

Hvis andelsboligforeningen alternativt laver en skrå konvertering – dvs. går fra et fastforrentet lån over til et lån med variabel rente – skifter man i sagens natur risikoprofil og foreningens økonomi vil herefter være udsat for fremtidige bevægelser i renten. Her vil man skulle håbe på, at renten falder igen, så man senere kan komme tilbage til en lav fast rente. Skulle renterne imidlertid stige over tid, slår det direkte igennem på ydelsen på foreningens variabelt forrentede lån. Dermed er der en risiko for, at det spiser den oprindelige restgældsreduktion ved omlægningen. Ved en skrå konvertering skal man ligeledes være opmærksom på, at den variable rente efterfølgende kan reducere antallet af potentielle andelsboligkøbere, da de i så fald skal igennem et rentestress for at kunne blive købsgodkendt.

Hvis man som andelsboligforening overvejer at give sig i kast med en omlægning med restgældsreduktion for øje, så bør der med vores øjne være noget ”valuta for pengene”. Her er vores normale tommelfingerregel, at restgælden som minimum gerne skulle reduceres med i omegnen af 8-10 %.

I forhold til den optimale timing af opkonvertering/skrå konvertering, så kender vi den ikke, da vi ikke kender den fremtidige renteudvikling - præcis som i tilfældet ved nedkonverteringer. Ligeledes kan der være individuelle forskelle på, hvor stor en restgældsreduktion, man som andelsboligforening finder attraktiv.

Som forening bør man derfor - helt i stil med en investeringstilgang - have gjort sig nogle tanker på forhånd om lånestrategien og hvilken størrelse af restgældsreduktion, man finder attraktiv. Og når de kriterier er opfyldt, så kan der trykkes på knappen - vel vidende at det måske kunne være timet bedre set i bagklogskabens lys.

Ud over at andelsboligforeningen bør gøre sig sine tanker om, hvor stor en restgældsreduktion, man som minimum gerne vil opnå, er det oplagt at se på den såkaldte break even horisont ved en opkonvertering – altså hvor lang tid der går før, at restgældsreduktionen er blevet spist op af en højere rente. Hvis man i dag har et fastforrentet 0,5 %-lån med afdrag, så kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et fastforrentet 2,5 %-lån med afdrag til en kurs 98, så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i løbet af en omtrent 10-årig periode.

Opkonverteringscasen er faktisk en smule dårligere for andelsboligforeningerne sammenlignet med boligejerne, da de har glæde af et rentefradrag på den højere rente.

Bundlinjen er samlet set, at hvis andelsboligforeningen har optaget et fastforrentet lån med tanke på før eller siden at reducere restgælden ved rentestigninger og er klar over risici ved opkonvertering/skrå konvertering, så er det en oplagt mulighed i det nuværende marked. Hvis andelsboligforeningen i stedet har fokus på fast lav rente og dermed stabilitet omkring en lav boligafgift, så er der ingen grund til overvejelser om opkonvertering/skrå konvertering.

Da vi ikke ved, hvordan renten udvikler sig i fremtiden, har vi ikke nogen skarp holdning til, om opkonvertering generelt er bedre end skrå konvertering eller vice versa. I stedet afhænger valget af andelsboligforeningens individuelle præferencer i forhold til eksempelvis renterisiko, belåningsgrad og boligafgift.

Det er klart, at laver man en skrå konvertering, så skal foreningen være bevidst om, at man har en anden renterisiko end ved et fastforrentet lån – og det kan indebære større udsving i boligafgiften fremadrettet. Endeligt kan det også som før nævnt reducere antallet af potentielle andelsboligkøbere, da de i så fald skal igennem et rentestress for at kunne blive købsgodkendt.

Ved en opkonvertering skal man omvendt være klar over, at der kan komme et kurstab, når man konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende falder. Det vil – sammen med omkostningerne til omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige restgældsreduktion.