Hvis man gik og troede, at markedet for erhvervsejendomme ville blive mærkbart ramt af den høje inflation, stigende rente og generelle usikkerhed, så er der lagt op til en overraskelse. 

For trods den megen usikkerhed, så holdt markedet for erhvervsejendomme stand i 4. kvartal, hvor den samlede udvikling fortsat er svagt positiv, hvilket er på niveau med 3. kvartal.
Det er en af konklusionerne i den seneste temperaturmåling fra Realkredit Danmark. Målingen tager hvert kvartal pulsen på markedet for kontorejendomme, retail-ejendomme og boligudlejningsejendomme. 

Men selvom tendensen fortsat er positiv, så lurer der fortsat usikkerhed i horisonten, lyder det fra chefanalytiker Mark Gibson, der er manden bag analysen.

”Der er nogle understrømme, der er værd at bemærke. På tværs af segmenterne steg det økonomiske signal – tomgang og husleje – til svagt positivt, hvorimod det finansielle signal – pris og afkast – faldt til neutral. Det viser, at det især er udfordringerne fra de stigende renter, som begynder at stramme og (endnu) ikke så meget de økonomiske konjunkturer,” siger Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark.

 

Stigende afkastkrav rammer ejendomme
Ser man generelt på markedet for erhvervsejendomme så er det tydeligt, at investorernes krav til afkast er stigende, og det gælder især ejendomme med en sikker og stabil indtjening. Her er kravet til afkast vokset, og ifølge Mark Gibson er én af årsagerne de højere renter.

”En del af forklaringen ligger i at ejendomme med sikkert cashflow, har fungeret som en substitut for en klassisk kupon på en obligation. Så i takt med at obligationsrenterne er faldet, så har nogle investorer i stedet købt ejendomme med ”sikkert cash flow” og dermed drevet afkastkravet længere og længere ned. Nu har vi set den kraftigste rentestigning i 40 år, og det betyder, at renten på Flexlån® med korte løbetider begynder at handler på niveauer, som ikke er langt fra de afkastkrav, som boligudlejningsejendomme i de fire største byer handles til. Det vil få flere investorer til at søge tilbage mod obligationerne og dermed presses afkastkrav op,” fortæller Mark Gibson.

Stadig en positiv trend
Men selvom de stigende afkastkrav kan blive en udfordring så er signalet overordnet fortsat positivt for såvel kontorejendomme som boligudlejningsejendomme, mens det er neutralt for retail-ejendomme. 
Den fortsat høje beskæftigelse er et vigtigt parameter for kontorejendomme, der derfor fortsat holder fast i den positive trend, men skulle arbejdsløsheden stige markant vil det naturligvis også påvirke markedet for kontorejendomme. 

Ser man på markedet for retail-ejendomme er signalet neutralt – det samme som i 3. kvartal – men ser man nærmere ind i tallene, så er antallet af konkurser en faktor, der påvirker markedet for retail-ejendomme. 

”Vi så en meget kraftig stigning i 4. kvartal, så antallet af konkurser ramte det højeste niveau i 10 år. Andre data er dog knap så negative. Det gælder data fra Ejendomstorvet, hvor udbuddet af erhvervslokaler, målt i procent af byggemassen, faldt marginalt i 4. kvartal, og som har bevæget sig sidelæns gennem det meste af 2022 på det laveste niveau i 10 år,” siger Mark Gibson.

Markedet for boligudlejningsejendomme er fortsat positivt, men også kun lige akkurat. Det er især den lave ledighed samt mindre nybyggeri, der holder hånden under markedet.

Det kan du læse mere om i temperaturmålingen for 4. kvartal 2022, som du finder her.