Det svære økonomiske miljø påvirker fortsat markedet for erhvervsejendomme og med en dansk økonomi, der i bedste fald er gået i stå, så er det ikke overraskende, at også erhvervsejendomme er ramt. Det fremgår af den seneste temperaturmåling fra Realkredit Danmark, der blandt andet viser, at signalet for kontorejendomme gik fra neutral i 3. kvartal til svagt negativ i 4. kvartal.

Samlet set dykkede det økonomiske signal for alle tre segmenter fra svagt positiv i 3. kvartal 2023 til neutral i 4. kvartal 2023, og det afspejler blandt andet, at dansk økonomi er gået i stå med to kvartaler i træk med negativ vækst, hvilket reelt er en teknisk recession. 

”Det økonomiske signal er bremset relativt kraftigt op de seneste to kvartaler. Fra positiv i 2. kvartal via svagt positiv i 3. kvartal til neutral i 4. kvartal. Signalet flugter dermed fint med udviklingen i den økonomiske aktivitet, som jo er gået i stå, men er nok en anelse for negativt i forhold til udviklingen på arbejdsmarkedet,” siger Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark.

Det fortsat høje renteniveau påvirker også transaktionsmarkedet negativt. Og ser man alene på det samlede finansielle signal for fjerde kvartal, så var der ikke udsigt til fremskridt på transaktioner med ejendomme. 

”På forhånd var der knyttet store forhåbninger til den velkendte 4. kvartalseffekt. Transaktionsvolumen for 4. kvartal blev da også årets bedste kvartal, men samtidig det svageste 4. kvartal siden 2014. Det samme gjorde sig gældende for det samlede transaktionsvolumen, som endte på 42 mia. Kr. i 2023,” siger Mark Gibson.

Kontorejendomme yderligere udfordret, idet beskæftigelsen bremser op 
Ser man på de enkelte segmenter, er det kontorejendomme, der har oplevet den største tilbagegang i 4. kvartal, idet det økonomiske signal - tomgang og huslejen – tog et nøk nedad til neutral. 

”Opbremsningen afspejles også i tomgangsstatistikken fra Ejendom Danmark og udbudsstatistikken fra Ejendomstorvet. Ifølge Ejendom Danmark steg tomgangen til 7,1 procent i 4. kvartal fra 6,7 procent i 3. kvartal, en stigning på 0,4 procentpoint, hvilket er den største kvartalsvise stigning siden 3. kvartal 2019. Selvom tomgangen er på vej opad, så er niveauet dog fortsat lavt i en historisk sammenhæng,” påpeger Mark Gibson.

Kraftig stigning i reallønnen styrker retail-ejendomme
En ganske markant lønvækst samt en aftagende inflation har givet købekraften et kæmpe løft samtidig med at beskæftigelsen, trods en vis opbremsning, fortsat stiger, og begge dele understøtter detailsalget og dermed også markedet for retail-ejendomme, hvor signalet endte på svagt positiv for fjerde kvartal i træk. 

Ser man på de første to måneders data for 4. kvartal, så er detailsalget steget med 4,8 procent i forhold til 3. kvartal. Det er den største stigning siden genåbningen og betyder, at detailsalget er tilbage på den svagt stigende trend, som var gældende før Coronakrisen. Et kig på lønudviklingen for 4.kvartal viser da også, at lønnen steg med 4,7 procent målt på år til år i 4. kvartal og med en gennemsnitlig inflation på blot 0,5 procent, giver det en reallønsfremgang på ca. 4,2 procent år til år, hvilket er det højeste niveau i nyere tid.  

Lav ledighed hjælper (fortsat) boligudlejningsejendomme
Også inden for boligudlejning er den lave ledighed godt nyt. For jobs er lig med evnen til at betale husleje, og den faktor spiller en afgørende rolle for markedet for boligejendomme. Samlet set endte signalet for det segment på neutral, hvilket er en fremgang fra svagt negativ i 3. kvartal 2023. 

”En af de vigtigste drivere i forhold til det økonomiske signal er udviklingen på arbejdsmarkedet, da et positivt jobmarked er et godt udgangspunkt i forhold til at kunne betale huslejen. Jobmarkedet er fortsat positivt og selvom stigningen i beskæftigelsen er gået ned i gear, så fortsætter den med at stige samtidig med, at der fortsat er mangel på arbejdskraft, om end aftagende, indenfor flere brancher,” siger Mark Gibson.

Du kan læse hele rapporten fra Realkredit Danmark her, og du har også mulighed for at se et webinar om samme emne. Det finder du her.