FlexLife® adskiller sig fra andre realkreditlån, fordi du med lånet får mulighed for op til 30 års afdragsfrihed og en restgæld ved udløb af lånet. Derfor indeholder FlexLife® også vilkår, der adskiller sig fra andre realkreditlån. Blandt andet kan Realkredit Danmark ændre dine afdrag, hvis du ikke opfylder dine betalingsforpligtigelser til Realkredit Danmark på dine realkreditlån, eller dit lån kommer til at udgøre en relativ høj andel af din boligs værdi – evt. som følge af et vedvarende og kraftigt prisfald på boligmarkedet.

Læs mere om vilkårene i FlexLife® (PDF)

En periode på 30 år uden afvikling på realkreditlånet indeholder en risiko for både långiver og låntager. Historisk set har vi oplevet, at boligpriserne stiger over tid i takt med den positive økonomiske udvikling, stigende priser og stigende indkomster. Skulle der mod forventning ske et mere vedvarende og kraftigt prisfald på boligmarkedet, kan man som låntager risikere at stå i en situation, hvor friværdien er faldet så meget, at det bliver en udfordring at komme videre til en evt. næste bolig, at ens fremtidige økonomiske råderum er blevet mindsket mere end ønsket, eller at gælden overstiger boligens værdi.

Vi vurderer dit lån efter 10 og 20 år

Som følge af ovenstående følger vi udviklingen i din friværdi. Hvis dit lån - inklusiv foranstående lån og hæftelser - udgør mere end 80 % af ejendommens værdi enten 10 eller 20 år efter lånets udbetaling, kan vi bede dig afdrage på lånet. 

Ved at måle over en relativ lang periode på henholdsvis 10 og 20 år, sikrer vi, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet ikke medfører en ændring i afdrag. I stedet skal der være tale om et mere vedvarende og kraftigt prisfald på boligmarkedet. 

Din belåning - inklusiv foranstående lån og hæftelser - i boligen (belåningsgrad) skal i øvrigt overstige 80 % to år i træk – og dermed både 9 og 10 år efter udbetalingen af lånet - eller på et senere tidspunkt i både år 19 og 20 efter udbetaling. 

Se den præcise definition i vores låntyper og forretningsbetingelser (PDF)

Prisfald på boligmarkedet og ændring i afdrag

Nedenstående skema viser, hvor meget priserne skal falde, før du kan blive bedt om at afdrage mere på dit lån. 

Har du fx optaget et FlexLife®-lån med en belåningsgrad på 50 % - det kan være et lån på 2 mio. kroner, hvor boligen har en værdi på 4 mio. kroner – så skal huspriserne falde med små 40 % over en periode på 10 år, før belåningsgraden overstiger 80 %. 

Har du i stedet en belåningsgrad på 60 %, når lånet optages – og dermed den maksimale grænse for 30 års afdragsfrihed – så skal boligpriserne falde med mere end 25 % over en tiårig periode. 

Hvis du optager et FlexLife®-lån med en belåningsgrad på 75 % skal der et mindre prisfald til, før vi kan bede dig om at afdrage mere på dit lån. Ved en belåningsgrad på 75 % vil du dog til en start også løbende afdrage på dit lån. Da vi først vurderer dit lån efter 10 og 20 år, vil de løbende afdragsbetalinger opbygge en ekstra buffer mod prisfald – og bufferen afhænger i sagens natur af din valgte afviklingsprofil. Hvis du har valgt lavest mulig afvikling på dit lån, så vil et prisfald på 15 % over de første ti år betyde en belåningsgrad på små 85 %. I denne situation vil der altså ske en justering af afdragsbetalingen.

Tabellen viser dermed, at det kræver markante prisfald på boligmarkedet, før du kan risikere at få en belåningsgrad over 80 %. Godt nok faldt huspriserne med 20 % i kølvandet på finanskrisen i efteråret 2008, hvilket historisk set er det kraftigste prisfald herhjemme, men efterfølgende rettede priserne sig. Ser vi på huspriserne 10 år efter de toppede før finanskrisen – altså det relevante langsigtede pejlemærke i forhold til, hvornår vi vurderer belåningsgraden på FlexLife® og muligheden for ændring af afdrag – så var faldet ”blot” 7 %. 

En ting er dog landsgennemsnittet for udviklingen i huspriserne, men der har været lokale områder, som har været hårdere ramt, og hvor huspriserne er faldet med op mod 30-40 % gennem en periode på 10 år. Det har især været i områder, der har været ramt af fraflytning og dermed et faldende befolkningsgrundlag.

Så meget skal du afdrage, hvis din belåningsgrad er for høj efter enten 10 eller 20 år

Hvis du har en belåningsgrad over 80 % to år i træk enten 10 eller 20 år efter lånets udbetaling, skal lånet ikke afvikles fuldt ud. Der er tilstræbt en afviklingsprofil, der beskytter din friværdi og ikke medfører en voldsom stigning i din månedlige ydelse. Hvis belåningsgraden overstiger 80% efter 10 år, skal der afvikles ned mod en belåningsgrad på 60 % ved udløb af lånet 20 år senere.

Hvis belåningsgraden er over 80 % efter 20 år, skal der afvikles ned mod en belåningsgrad på 75 % ved udløb af lånet for at mindske stigningen i ydelsen, fordi der kun er 10 år tilbage til at afvikle på lånet. 

Se flere detaljer om afdrag i vores låntyper og forretningsbetingelser (PDF)

Nedenstående tabel viser, hvad det betyder for den månedlige ydelse, hvis belåningen er for høj efter enten 10 eller 20 år. Stigningen i ydelsen afhænger af belåningsgraden på det givne tidspunkt. Jo højere belåningsgrad, desto større krav til afvikling. 
Der er taget udgangspunkt i et lån på 1 mio. kroner i beregningerne. Hvis du efter 10 år har en belåningsgrad på 90 %, så vil den månedlige ydelse før skat stige med ca. 870 kroner gennem resten af lånets løbetid. Det påvirker dit løbende rådighedsbeløb negativt, men sker som følge af øgede afdrag på lånet, og dermed opsparing til dig selv.

 Jo højere rente, jo mindre vil ydelsen stige

Har du et lån på 2 mio. kroner, kan du gange stigningen i ydelsen i tabellen med en faktor 2, mens du kan gange med en faktor 3, hvis lånet er på 3 mio. kroner og så videre. Beregningerne baserer sig på, at man i udgangspunktet ikke betaler afdrag. Hvis man i forvejen betaler afdrag, vil ydelsesstigningen være mindre end illustreret i tabellen.