Hvad vil der ske på det danske boligmarked i 2023? Det giver Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig her sit bud på, men først efter et hurtigt tilbageblik på året, der gik. For som bekendt er man ofte nødt til at kende fortiden for at forstå fremtiden.

Boligmarkedet i 2022 – kort fortalt
Boligmarkedet var på en rutsjebanetur i 2022. På bagkant af covid-19 blev priserne først ved med at stige, men i andet halvår gik det den anden vej med et historisk hurtigt skifte på boligmarkedet. Københavnske ejerlejligheder faldt med godt 10 procent, mens prisfaldene på det brede parcelhusmarked var en anelse lavere.

”Danskerne mødte kraftig økonomisk modvind i 2022. Inflationen rundede 10 procent i efteråret, og da vores lønninger generelt ikke fulgte med, oplevede vi en voldsom nedgang i vores købekraft. Derfor har mange danskere skåret i det løbende forbrug og prioriteret anderledes i hverdagen,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Samtidig bidrog inflationen til en kraftig stigning i realkreditrenterne, så det blev dyrere at låne penge til at købe bolig. Renten på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån gik fra godt 1,5 % i starten af året til 5 % i slutningen af året, og vi sagde også pænt farvel til negative renter på variabelt forrentede lån, der røg op i omegnen af 3 %.

Så her står vi nu: Høje renter presser boligmarkedet, og inflationen presser privatøkonomierne. Hvad vil det betyde for boligmarkedet i 2023?

Forventet prisfald på mellem 10 og 20 procent
Ifølge Christian Hilligsøe Heinig har vi formentlig ikke set den fulde effekt af rentestigningerne endnu:

”Usikkerheden på boligmarkedet forsvinder nok ikke lige foreløbig. Vi forventer, at væksten og beskæftigelsen falder, og derfor vurderer vi også, at boligpriserne vil falde yderligere i 2023. Huspriserne er allerede faldet med godt 6 procent siden toppen i 2022, men vi regner med et samlet fald på mellem 10 og 20 procent,” siger han.

De største prisfald bliver formentlig i de dyreste områder af landet som fx København, Frederiksberg og Nordsjælland – og ikke mindst de områder, hvor priserne omvendt også er steget mest de senere år.

”Det er dog kun prognoser, og de sidste par år har mindet os om, at intet kan forudsiges med sikkerhed. Udviklingen i inflationen, i renterne og på arbejdsmarkedet kan bidrage til både et større eller mindre prisfald end det, vi aktuelt forventer,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Timing er en bekymring i de fleste bolighandler: Er det nu det rigtige tidspunkt at sælge og købe? Og med de aktuelle udsigter for boligmarkedet er spørgsmålet ikke ligefrem blevet mindre centralt, vurderer Christian Hilligsøe Heinig:

”Som markedet ser ud lige nu, er mange potentielle købere nervøse for at købe for dyrt. Men du bør aldrig sætte hele din tilværelse på pause, fordi du frygter en mulig udvikling på boligmarkedet. Måske går det slet ikke som forventet? Det er altid mere held end forstand, når nogen formår at købe bolig på bunden og sælge på toppen,” siger han.

I stedet bør den primære faktor i beslutninger om køb og salg ifølge cheføkonomen være dit og familiens konkrete boligbehov – både her og nu og i fremtiden. En lang tidshorisont i boligen har nemlig to væsentlige fordele: Du afskærmer dig fra kortsigtede prisudsving på boligmarkedet, og du mindsker dine samlede udgifter til køb og salg af bolig.

Der er dog mulighed for som boligkøber at udnytte markedssituationen til sin fordel:

”Som køber bør du se kritisk på udbudspriserne og forsøge at få et godt nedslag i prisen. På den måde kan du komme eventuelle yderligere prisfald på boligmarkedet i forkøbet,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Mange boligejere tøver for tiden med at gå i markedet og sætte deres bolig til salg. Det skyldes blandt andet risikoen for lange liggetider, og at de realistiske salgspriser er markant mindre attraktive nu end for fx et halvt eller helt år siden.

”Skal du sælge, må du ikke være for optimistisk på prisen, men heller ikke risikere at sælge din bolig for billigt. En skarpt placeret udbudspris kan dog gøre en stor forskel. Der er mange boliger til salg, som endnu ikke er blevet tilpasset de mere udfordrende tider på markedet, så hvis du lægger din udbudspris lidt lavere end sammenlignelige boliger, kan det skabe aktivitet på boligen og dermed øge sandsynligheden for et salg,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Det er dog en svær balance, fordi mange købere forventer et pænt prisnedslag på det aktuelle marked – skarp udbudspris eller ej. Derfor kan man ifølge cheføkonomen ikke på forhånd sættes to streger under den rette strategi for den enkelte boligsælger. 

”Forhåbentligt kan du få god sparring fra din ejendomsmægler undervejs i salgsprocessen, og så bør du følge godt med i markedet i forhold til både udbudspriser og salgspriser i dit område,” siger han.

Skal du ud at købe ny bolig efter salget, er det værd at huske på, at de lavere priser her kommer dig til gode. Det kan være med til at kompensere for den lavere salgspris på din bolig. Og har du planer om at flytte til en dyrere bolig, når du har solgt, kan den aktuelle markedssituationen faktisk vendes til din fordel, hvis du formår at få en attraktiv pris hjem på den nye bolig.