1,6 mia. kroner slog danske boligsælgere af udbudspriserne på deres boliger i september. Tal fra Boliga viser, at det samlede afslag i september var 50 % større end i august og hele 80 % større end i juli. Dermed ser det ud til, at de usikre tider med høj inflation og stigende renter ikke blot tager tempoet ud af markedet – men også toppen af priserne.  

I snit slog en hussælger 37.000 kroner af prisen, viser Boligas tal. Det lyder måske ikke af meget. Men tallet dækker i sagens natur både over boliger, der er solgt til prisen, og boliger, hvor der er givet større nedslag. Og samlet set er der ikke siden finanskrisen givet prisnedslag i den størrelsesorden, fortæller Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.  

”Stemningen på boligmarkedet er skiftet markant over de seneste måneder. Nu er det i høj grad købers marked, og selv om der er store forskelle på tværs af markedet, så må mange sælgere indstille sig på at justere priserne til en ny virkelighed,” siger han.   

Også på det københavnske marked for ejerlejligheder er afslagene røget i vejret. Og tager man de stigende renter og høje energiregninger med i betragtning, ser boligmarkedet samlet set ud til at gå en mere udfordrende tid i møde. 

Læs også: Guide til boligkøb
Læs også: Søg bolig og købsgodkendelse online

Friværdierne er stadig meget høje
Det er værd at bemærke, at prispresset på boligerne kommer efter flere år, hvor boligpriserne er steget i hele landet. Faktisk steg boligpriserne stadig i første halvdel af 2022, viser tal fra Finans Danmark.

Selv om der er markante forskelle i friværdierne rundt om i landet, er de generelt fulgt godt med opad. I 45 ud af landets 98 kommuner er den gennemsnitlige parcelhusejer millionær i friværdi. Den andel har aldrig været større end nu. 

Den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus i Danmark var i september 1.310.000 kroner – mod godt 960.000 kr. i starten af 2020. 

”Der har været voldsom fart på boligmarkedet de seneste år. Da Covid-19 lukkede landet ned, fokuserede mange på boligerne og kanaliserede penge i den retning. Men nu ser toppen altså ud til at være nået for denne gang,” lyder vurderingen fra Christian Hilligsøe Heinig. 

Læs også: Hvordan låner jeg i min friværdi?

Godt polstrede til prisfald
Sandsynligvis venter der et pænt prisfald på boligmarkedet over de kommende år. For nylig vurderede Nationalbanken, at huspriserne på landsplan vil falde med cirka 10 % i løbet af 2023. 

”Vi hælder til, at prisfaldet kan blive større end det. Men prognoser må tages med et gran salt i øjeblikket, hvor det er usikkert, hvordan inflation, renter og boligmarked udvikler sig, og hvor længe nedturen fortsætter,” konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.  
 
Falder boligmarkedet samlet set med 10 %, vil det skære knap 250.000 kroner af den gennemsnitlige friværdi i en dansk ejerbolig, og det vil bringe friværdierne tilbage på det niveau, de lå på i tredje kvartal 2020. 

”Det er dårligt nyt for boligejerne – men der er generelt ikke grund til panik,” understreger Christian Hilligsøe Heinig og forklarer, at danske ejerboliger er belånt i en langt mindre grad end op til finanskrisen. 

Der er naturligvis forskelle fra boligejer til boligejer. Da nye førstegangskøbere ofte har mindre friværdi i boligen end flertallet, kan bl.a. de være udsatte, hvis boligerne falder meget i pris. Men ser man på Realkredit Danmarks samlede udlån, ligger den gennemsnitlige belåningsgrad i ejerboliger på historisk lave 46 %. 

”Den typiske boligejer har i dag en betydelig friværdibuffer. Hvis Nationalbankens prognose holder stik, så vil mange boligejere trods det betydelige prisfald stadig stå tilbage med en relativt høj friværdi,” siger Christian Hilligsøe Heinig.